나이스옥션 법원경매 천안 2026타경31 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 107동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '오성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근 은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 학교 등으로 형성된 주거지대 로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 22층 건물 내 2층 204호로서, (1996년 12월 27일 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트[방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등]로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 평지로서, '아파트용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측 대로, 서측 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 두정동 526-1번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법 에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸른유치원 (상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오성초(상대보호구역))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(늘푸른유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관 한 법률>. 2) 두정동 526-2번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접 합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸른유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경31 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 107동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 39.45㎡ (약 11.93평)

* 토지지분: 39.45㎡ (약 11.93평)

* 건물면적(전용면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

* 건물지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하

* 건축물 정보:

* 준공일자: 1996년 12월 27일

* 총 층수: 22층

* 본건 위치: 2층 204호

2. 입지조건

* 주변 환경: 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '오성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 상업 및 업무 시설, 학교 등이 형성된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 두 필지가 일단의 사다리형 평지로서 아파트 건축 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 아파트 단지 동측에 대로, 서측에 중로가 접해 있어 도로와의 접근성이 양호하며, 포장 상태는 보통입니다.

* 주변 교육 시설: 오성초등학교 및 늘푸른유치원이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대/절대 보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2005년 6월 15일 접수된 하나은행 근저당권 (을8, 29,700,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. (김희심 -> 이규연 -> 이윤빈외 1명(상속))

* 근저당: 하나은행의 근저당 권리들이 다수 존재했으나, 모두 말소 예정입니다. (을8, 을10, 을12)

* 임의경매 개시 결정: 하나은행에 의해 2026년 1월 20일 신청되었습니다. (갑8, 8,166,862원)

* 등기부채권 총액: 71,700,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사 결과, 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (예: 지상권 등)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다. 현재 거주자 또는 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등 계약 내용이 확인되지 않았으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 상업 및 업무 시설이 혼합된 주거지대입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 교육 환경: 오성초등학교, 늘푸른유치원 등 교육 기관이 인접하여 자녀 양육 환경으로 적합합니다.

* 교통 인프라: 간선도로 및 버스 정류장이 가까워 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 철근콘크리트 벽식구조의 아파트이며, 1996년 12월에 사용 승인되었습니다.

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 현황: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 지하주차장, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설: 지하주차장을 포함한 총 771대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 여건이 양호한 편입니다. (단, 동별/세대별 할당 주차 대수는 별도 확인 필요)

* 단지 규모: 총 1452세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 위험: 임대 관계가 미상으로, 현재 거주자와의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연식: 1996년 준공된 아파트로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 등)의 존재 여부를 확신하기 어렵습니다. 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 관련 제한: 가축사육제한구역, 보호구역 등의 지정으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 극동늘푸른아파트 107동 2층 204호로, 아파트 단지 및 편의시설, 학교 등이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 여건 또한 편리한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 검토해야 할 사항입니다. 건물 연식이 30년 가까이 되어 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖춘 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 두정동의 선호도 높은 아파트 단지 내 물건입니다.

* 인근의 잘 갖춰진 생활 인프라(교육, 교통, 상업시설)를 누릴 수 있습니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 84.9㎡의 일반적인 주거 선호 면적입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 185,000,000원입니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 면적(84.9㎡)의 2층 매물이 2026년 6월 9일에 168,000,000원에 거래되었습니다.

* 이 최근 실거래가는 본 건의 감정가보다 약 9.5% 낮은 수준입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 명도 비용, 수리 비용, 경매 낙찰 시 발생하는 부대 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 168,000,000원을 기준으로, 현 시세와 낙찰 가능성, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원 내외로 제시합니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 상세한 현장 조사와 시장 상황 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.