나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10095 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1685 청솔프라자 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 아산테크노밸리 중앙공원 북서측 인 근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 산재한 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 중 1층 107호로 사용승인일은 2015년 6월 22일이고, 외벽은 스톤타일, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 데코 타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 장방형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 토지는 동측과 북측 및 서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 중로2류(폭15m ~20m)(중로2-16)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(중로2-20)(접합), 중로2류(폭15m ~20m)(중로2-31)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 일반산업단지(아 산테크노밸리)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

마카오PC방에 임대중인 것으로 탐문조사 되었으나, 점유자의 내부조사 거부로 건 물내부구조는 건축물현황도면과 외부 목측에 의거하여 개략적으로 기재하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2026타경10095 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1685 청솔프라자 1층 107호이며, 용도는 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)입니다.

건물은 2015년 6월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 1층 107호입니다.

건물면적은 30.80㎡(약 9.31평)이며, 토지 지분은 15.00㎡(약 4.53평)입니다.

감정가는 222,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 대전북부새마을금고입니다.

집합건물 등기부 요약상 채권 총액은 182,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 아산테크노밸리 중앙공원 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 산재한 주상혼용지대로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 동측, 북측, 서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 중로2류(폭15m~20m) 구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지(아산테크노밸리)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 주장하는 보증금은 인수되지 않습니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017년 2월 20일 접수된 대전북부새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류(제주세무서장), 임의경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 산업단지인 아산테크노밸리 내에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 산업단지 근로자를 위한 상업시설이 혼재되어 있습니다.

현재 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소) 용도로 "마카오PC방"에 임대 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

주상복합 지역의 특성상 안정적인 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 상권 유지가 가능할 것으로 보입니다.

아산테크노밸리 주변에 폐기물 처리장, 소각장 등 특정 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않아, 상권 운영에 부정적인 영향을 미칠 요인은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

아산테크노밸리 내 중앙공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능하여 출퇴근 및 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

점유자의 내부 조사 거부로 인해 건물 내부 구조 및 상태에 대한 정확한 파악이 제한적이었습니다. 건축물 현황도면 및 외부 목측에 의거하여 기재되었음을 유의해야 합니다.

토지 이용 계획상 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

산업단지 배후 상권의 특성상 지역 경제 상황이나 산업단지 입주 기업의 변동에 따라 상권의 영향이 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아산테크노밸리라는 대규모 산업단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 비교적 신축(2015년 사용승인)에 속하는 근린상가입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 권리 관계가 매우 깨끗하며, 인수되는 보증금이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다.

점유자의 내부 조사 거부로 인한 정보의 한계와 일부 토지 이용 계획상의 제약은 존재하나, 아산테크노밸리 지역의 지속적인 발전 가능성과 현재 상권의 안정성을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 발전 잠재력: 아산테크노밸리 개발에 따른 배후 수요 증가 및 상권 활성화 기대.

* 권리관계 안전: 인수되는 권리 및 보증금이 전혀 없어 명확하고 안전한 투자가 가능.

* 수익성 기대: 현재 PC방으로 임대 운영 중으로, 명도 완료 후 즉시 임대 수익 창출 또는 안정적인 재임대 가능.

* 비교적 신축 상가: 2015년 준공 건물로 노후화가 적어 관리가 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 222,000,000원 대비 인수 보증금이 0원이며, 권리 관계가 매우 깨끗하고 아산테크노밸리 내 상권의 안정성을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 산정이 필요합니다.

권리 분석상 특별히 인수할 부담이 없고, 주변 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 2억 1천만원으로 예상됩니다.

다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.