나이스옥션 법원경매 대전 2026타경37 [1] 세종특별자치시 장군면 봉안리 201-9 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 "남양유업 세종공장" 북동측 인근에 위치하는 토 지로서, 주위는 각종 근린생활시설, 다가구주택, 나지, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 남측 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)(2):2필 일단으로 정방형의 완경사지대내 평탄하게 조성된 창고시설 건부지, 기호(5):부정형의 완경사 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)(2):삼면이 폭 6m 내외의 포장도로에 접함. 기호(5):본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2)(5):계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역 ((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(3)> ▶경량철골구조 지붕판넬지붕 단층 건물로, (2023.12.07 사용승인) 외벽:샌드위치 판넬마감 등 내벽:샌드위치 판넬 및 일부 타일마감 등 창호:하이샷시 창호임. <기호(4)> ▶경량철골구조 지붕판넬지붕 단층 건물로, (2023.12.07 사용승인) 외벽:샌드위치 판넬마감 등 내벽:샌드위치 판넬 및 일부 타일마감 등 창호:하이샷시 창호임.

이용상태

기호(3):창고시설, 기호(4):창고시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물 현황도 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가 하였음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2 지상의 수목 (벗나무 외 약15여주), 바닥콘크리트, 석축 등은 감정 평가 및 매각에 포함됨.
- 목록 3,4 창고시설임.
- 목록 5 지분 매각(갑구 27번 김용석 지분 629분의 13 전부)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경37 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 201-9

* 용도: 창고시설

* 감정가: 1,338,555,000원

* 토지면적: 1232.00㎡ (약 372.68평)

* 토지지분: 616.0203㎡ (약 186.35평)

* 건물면적: 260.30㎡ (약 78.75평)

* 매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각 (일괄매각)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOOOO (청양새마을금고로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 지분매각. 목록 1,2 지상의 수목, 바닥콘크리트, 석축 등은 감정평가 및 매각에 포함됨. 목록 3,4 창고시설임. 목록 5 지분매각 (갑구 27번 김용석 지분 629분의 13 전부).

1.1. 입지조건

* 본 물건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 "남양유업 세종공장" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 각종 근린생활시설, 다가구주택, 나지, 농경지, 자연림 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 남측 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태는 기호(1)(2)는 2필 일단으로 정방형의 완경사지대 내 평탄하게 조성된 창고시설 건부지이며, 기호(5)는 부정형의 완경사 "도로"로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 기호(1)(2)는 삼면이 폭 6m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(5)는 본 건이 도로입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 7일 접수된 청양새마을금고 근저당권 (을12, 건물 을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(삼성카드, 대전신용보증재단, 제이비우리캐피탈) 및 압류(북대전세무서장) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 명시된 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 세종특별자치시 장군면 봉안리는 과거 난개발 이슈가 있었던 지역이나, 현재는 세종시의 관문으로 발전 가능성을 가진 지역입니다.

* 주변에는 남양유업 세종공장 등 산업 시설과 주거 시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 계획관리지역으로 창고 및 관련 시설 입지에 적합합니다.

* 지역 기반의 산업 및 물류 수요에 의해 상권의 성격이 형성될 것으로 보입니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 내 필요에 의한 수요가 중심이 될 것입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 세종시와 공주 방향으로의 접근성이 좋으며, 남측 인근에 시내버스승강장이 위치해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 일부 존재하나, 본격적인 편의시설 이용을 위해서는 세종시 중심 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변 시설: 남양유업 세종공장 등 산업 시설이 있으며, 지역 내 주거 시설도 분포합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 장군면 인근 산학리 지역에 야외추모공원(납골당) 조성 관련 논란이 있었으며, 봉대리 지역에 공설묘지 관련 민원이 있었으나, 본건 소재지인 봉안리 201-9번지 바로 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '난개발' 이슈가 있었던 점을 감안할 때, 향후 개발 방향에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분(김용석 지분 629분의 13)을 포함하여 매각되므로, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의 및 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

* 도로로 이용되는 토지 지분: 기호(5)로 이용되는 토지가 부정형의 완경사 "도로"이며, 이 토지의 지분 매각은 해당 도로의 사용 수익에 대한 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로, 잔금 납부 후 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 다른 담보 물건의 매각 결과나 채권자 간의 이해관계가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 장군면 봉안리에 위치한 창고시설로, 비교적 최근(2023년 12월) 사용 승인된 현대적인 건축물입니다.

* 계획관리지역에 위치하며 차량 접근성이 양호하고, 세종시 개발의 관문 지역으로서 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 토지 지분 매각, 도로로 이용되는 토지의 지분 포함, 임대차 관계 미확인 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 채권자의 경매 진행 의지가 높을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 개발 수혜 지역: 서울-세종 고속도로 개통 등 교통망 확충 및 세종시 발전과 함께 성장할 잠재력.

* 신축 창고 시설: 2023년 사용 승인된 현대적인 건물로, 초기 투자 후 즉시 활용이 가능하며 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: (추후 시세 조사 필요) 주변 시세 대비 감정가가 합리적이라면 투자 가치 상승 여지가 있습니다.

* 지역 내 산업 수요: 주변 산업 시설과의 연계성을 고려한 물류 및 창고 수요 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,338,555,000원

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 약 14억원 (토지 및 건물 합산)

* 본 건은 토지 지분 매각, 공동담보 물건, 임대차 관계 미상 등의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 일반적인 경매 물건보다 보수적으로 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 실거래가 및 임대 시세 조사, 지분 소유자와의 협의 가능성, 명도 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현 시점에서는 감정가의 80%~90% 수준인 약 10억 7천만원 ~ 12억 5천만원 내외를 잠정적인 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 충분한 사전 조사 후 조정되어야 할 수치입니다.

* 특히, 토지 지분 가격 산정 및 도로 이용 토지에 대한 합리적인 가치 평가가 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.