나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600127 [1] 대전광역시 대덕구 읍내동 202 백송아파트 101동 6층609호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 읍내동 소재 회덕동행정복지센터 북서측 인근에 위치하는 백송아파트 제101동 제6층 제609호로서, 부근은 단독주택, 연립주택, 중소규모의 주상복합건물 및 근린생활 시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

남동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 17층 중 제6층 제609호로서, 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택(아파트) 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장된 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2018-07-18)(소로2-읍내33)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-미상임 -이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600127 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 읍내동 202 백송아파트 101동 6층609호

* 용도: 아파트

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 21.95㎡ (약 6.64평)

* 건물면적: 53.23㎡ (약 16.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 마OOOOOO

* 사용승인일: 1997년 11월 19일

2. 입지조건

* 본건은 대전광역시 대덕구 읍내동 소재 회덕동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 단독주택, 연립주택, 중소규모의 주상복합건물 및 근린생활 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황으로는 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 본건은 남동측으로 포장된 도로와 접하고 있으며, 토지 형상은 부정형입니다.

* 토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 마 대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 말소기준권리: 2014년 12월 1일 접수된 하나은행 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 65,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 (2026년 기준):

* 59.886㎡, 13층, 100,000,000원 (2026.05.13)

* 53.226㎡, 8층, 75,000,000원 (2026.05.29)

* 53.226㎡, 13층, 65,000,000원 (2026.07.02)

* 본건 면적(53.23㎡) 기준 최근 시세는 약 65,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가는 87,000,000원이나, 최근 실거래가 중 감정가보다 낮은 65,000,000원 사례가 존재하여 시세 하락 가능성에 유의해야 합니다.

* 최근 전월세 사례 (2025년 기준):

* 59.934㎡, 14층: 보증금 1,000만원, 월세 45만원

* 59.886㎡, 2층: 보증금 1,000만원, 월세 35만원

* 59.886㎡, 2층: 보증금 8,500만원, 월세 0원

5. 생활정보

* 아파트명: 백송아파트

* 주소: 대전광역시 대덕구 읍내동 202 (대전로1397번길 79)

* 사용승인일: 1997년 11월 19일 (준공 29년차)

* 총 세대수: 297세대 (본건 포함 101동은 213세대)

* 층수: 총 17층 중 6층

* 면적:

* 전용면적: 53.23㎡ (약 16.10평)

* 분양면적: 본건에 대한 명확한 분양면적 수치는 제공되지 않았습니다.

* 주차: 총 76대 주차 가능 (옥내 기계식 주차)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평스라브 지붕입니다.

* 설비: 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1997년 준공으로 29년차 아파트로서, 향후 재건축 또는 리모델링 고려 시점 도래 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 가격 변동성: 최근 실거래가에서 감정가 대비 낮은 가격(6500만원)이 존재하므로, 낙찰 후 시세 하락 위험에 대한 검토가 필요합니다.

* 주차 공간: 76대의 주차 공간은 세대당 약 0.25대에 해당하여, 주차 관련 불편이나 민원이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 불확실성: 감정평가서에 이해관계인 부재로 내부 상태를 표준적으로 평가했다는 내용이 있어, 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 읍내동에 위치한 백송아파트 101동 6층 609호로, 전용면적 53.23㎡(약 16.10평)의 아파트입니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 버스정류장이 인접하여 교통이 편리한 편입니다. 1997년에 준공된 다소 노후된 아파트이나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수할 부담이 없는 점은 강점입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 하락세가 관찰되어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 최근 실거래가 하단(6500만원)은 감정가(8700만원) 대비 상당한 차이를 보여, 급매물 또는 경매 특성상 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 소액 투자 적합: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적으로, 실수요자나 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 안정적인 지역 수요: 대전 대덕구 읍내동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 최근 실거래가 (53.23㎡ 기준): 65,000,000원 ~ 75,000,000원

* 분석: 최근 실거래가 중 최저가인 65,000,000원은 감정가 대비 약 75% 수준이며, 최고가인 75,000,000원은 감정가 대비 약 86% 수준입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가와 실거래가 중간 지점 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

* 권장 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.