나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600165 [1] 대전광역시 유성구 노은동 558-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동 소재‘수정초등학교’남동측 인근에 위치하고 있는 부동산 으로 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으 로 동측 인근으로 '노은 농수산물 도매시장', '대전월드컵경기장'이 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 북동측 인근에 대전지하철 1호선 '월드컵경기장역'이 위치하고 있습니다.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기타용지(단독주태기용지), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역), 택지개발지구기타.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트스라브지붕 3층건물로 외벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

지하층 : 다가구주택(4가구) 1층 : 다가구주택(4가구) 2층 : 다가구주택(4가구) 3층 : 다가구주택(4가구) 4층(누다락부분) : 다가구주택(1가구)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 옥상에 누다락 및 창고 등이 소재하고 있어 건물의 일체성 등을 감안하여 본건 건물에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 일반건축물대장상 다가구주택(10가구)로 등재되어 있으나 현황 다가구주택(17가구)로 이용중에 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
발코니, 다용도실 등은 건물에 포함하여 평가
화단 등은 토지에 포함하여 평가
본건 일반건축물대장상 다가구주택(10가구)로 등재되어 있으나 현황 다가구주택 (17가구)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600165 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 장OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 발코니, 다용도실 등은 건물에 포함하여 평가. 화단 등은 토지에 포함하여 평가.

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 노은동 558-5

용도: 다가구주택

토지면적: 243.70㎡ (약 73.7평)

토지지분: 243.7㎡

건물면적: 537.59㎡ (약 162.6평)

건물지분: 537.59㎡

건물 제시외면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

1.3. 평가 요약

감정가: 933,624,200원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동 소재 ‘수정초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

동측 인근으로 ‘노은 농수산물 도매시장’, ‘대전월드컵경기장’이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스 승강장이 소재하며, 북동측 인근에 대전 지하철 1호선 ‘월드컵경기장역’이 위치하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

기타용지(단독주택용지)

지구단위계획구역

소로2류(폭 8m~10m)(접함)

가축사육제한구역(전부제한구역)

택지개발지구 기타

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 등기부등본 상 권리 총액은 토지 268,217,794원, 건물 783,116,649원으로 기재되어 있습니다.

다수의 근저당, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 을12, 탄동새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2021-11-23, 채권액: 240,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. ‘인수 보증금 합계’는 0원으로 기재되어 있습니다.

단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 이 중 ‘이상면’ (304호)은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

‘인수 보증금 합계’가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 낙찰자가 그 금액을 인수해야 하는 위험이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* (101호) 조 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-12-02, 배당신고일자 2025-04-10, 대항력 없음.

* (102호) 정 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-22, 확정일자 2021-11-29, 배당신고일자 2026-02-09, 대항력 없음.

* (103호) 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-12-23, 배당신고일자 2026-02-03, 대항력 없음.

* (104호) 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정일자 2025-02-17, 배당신고일자 2026-03-04, 대항력 없음.

* (201호) 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-03-14, 확정일자 2025-02-27, 배당신고일자 2026-04-29, 대항력 없음.

* (202호) 조 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-22, 확정일자 2025-10-22, 배당신고일자 2026-01-12, 대항력 없음.

* (203호) (임차인명 미상): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-03, 확정일자 2025-10-22, 배당신고일자 2026-03-19, 대항력 없음. (임대관계 미상, 금액이 미상이라도 주의 필요.)

* (임차인명) 이 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-03, 확정일자 2023-11-07, 배당신고일자 2026-02-12, 대항력 없음.

* (301호) 장 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-11-25, 배당신고일자 2025-11-05, 대항력 없음.

* (302호) 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-11-29, 배당신고일자 2025-08-11, 대항력 없음.

* (303호) 임 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-10-21, 확정일자 2024-09-20, 배당신고일자 2026-04-01, 대항력 없음.

* (304호) 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2018-07-27, 확정일자 2026-02-10, 대항력 있음 . (이 임차인은 보증금 30,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.)

* (304호) 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2026-02-23, 확정일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* (B01호) 이 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-04-19, 배당신고일자 2025-04-15, 대항력 없음.

* (B04호) 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-11-22, 배당신고일자 2026-03-04, 대항력 없음.

* (임차인명) 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-05, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. (임대관계 미상. 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금 유무는 별도 확인이 필요합니다.)

* (임차인명) 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-22, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. (임대관계 미상. 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금 유무는 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동 및 배후 수요가 존재합니다.

인근 ‘노은 농수산물 도매시장’은 지역의 경제 활동 중심지 역할을 하며 잠재적인 상권 활성화 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 개발 가능성

물건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 및 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 수정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의/문화: 노은 농수산물 도매시장, 대전월드컵경기장이 가까이 있어 생활 편의 및 여가 활동에 유리합니다.

* 교통: 대전 지하철 1호선 월드컵경기장역을 이용할 수 있으며, 시내버스 승강장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 상업시설, 공원 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

본건은 일반건축물대장상 다가구주택 10가구로 등재되어 있으나, 현재는 17가구로 이용 중입니다. 이는 향후 건축법 관련 위반 사항으로 인한 이행강제금 부과 등 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 ‘이상면’(304호)은 대항력을 보유하고 있습니다. 배당 절차에서 보증금 30,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.3. 중복 사건

‘중복사건’ 표기가 있는 점으로 보아, 본 사건 외 다른 경매 또는 압류 사건이 연계되어 진행될 가능성이 있습니다. 이에 따른 경매 절차의 변동 사항을 주시할 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 검색

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 노은동의 우수한 입지에 자리한 다가구주택으로, 교육, 교통, 편의시설 접근성이 뛰어나 임대 수익 창출 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

그러나 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이(10가구 vs 17가구) 및 대항력 있는 임차인 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 중복 사건 표기는 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전월드컵경기장 인근으로 생활 인프라가 풍부하고 교통이 편리합니다.

* 수익성: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 실제 임대 현황 및 가구별 임대료 수준 별도 확인 필수)

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 933,624,200원

인수 보증금 (명시된 합계): 0원

대항력 있는 임차인 보증금 (이상면, 잠재적 인수 가능액): 30,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원을 낙찰 후 인수해야 할 금액으로 간주하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 실제 임대 수익률, 예상 명도 비용, 건물 유지 보수 비용, 그리고 공부상 현황과 실제 이용 현황 차이로 인한 잠재적 위험 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.