나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600164 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 127-6 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 (통칭 "대우주택 4동" 제3층 301호, 전유면적 : 45.27㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 조적조 슬래브지붕 3층 건물내 3층 301호로서, 외벽: 적벽돌조마감 등임. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형의 토지로서 다세대주택건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(비래16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건의 소재지, 지번, 면적 등은 귀제시목록에 의하였고, 해당 동호수의 위치는 외부표시 등에 의하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람. (본건 비래동 127-6번지 건축물대장상 층별도면에는 호수표시가 없으며. 현황 301호로 추정되는 호수현관에는 호수를 나타내는 외부표식이 부착되어 있지 않으나, 비래동 127-6번지에 소재하는 건물동 3층 4개호 중 본건을 제외한 302, 303, 304호의 현관에 호수표시가 부착된 상황과 본건으로 추정되는 라인의 2층 외부 표시상 201호 및 202의 방향 등을 고려하여 본건 위치를 추정하고 도면상 표식하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.)

물건 비고

- 건축물대장상 층별도면에는 호수표시가 없으며, 현황상 301호로 추정되는 현관에는 호수를 나타내는 외부표식이 부착되어 있지 않으나, 여러 상황을 고려하여 위치를 추정하고 감정평가함
- 임차인 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600164 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 127-6 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 23일 접수된 이한호 근저당권 (을5)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-30

확정일자: 2019-10-18

배당신고일자: 2025-02-28

대항력: 없음

비고: 임차권등기 말소 조건으로 매각 진행. 인수되는 보증금 없음.

등기부채권 총액: 186,000,000원

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 83,000,000원

토지면적: 35.11㎡ (약 10.62평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.27㎡ (약 13.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

도시계획시설: 소로2류 (폭 8m~10m)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 상권분석

주변 실거래가 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례가 확인되었습니다.

* 2026년 7월 8일 거래된 대전 대덕구 비래동 146-30 대호빌라(1995년 건축, 55.7075㎡ 전용면적)가 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일~7일 거래된 대전 대덕구 비래동 122-10 훼미리맨션A동(2001년 건축, 72.1㎡ 전용면적, 연립주택)이 127,000,000원 ~ 130,000,000원에 거래되었습니다.

본건(45.27㎡)은 대호빌라보다 면적이 작음에도 불구하고 감정가는 83,000,000원으로 책정되어 있습니다. 훼미리맨션은 연립주택으로 본건과는 주택 유형에서 차이가 있습니다. 대호빌라 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

4. 생활정보

* 관공서: 비래동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주택 및 근린생활시설 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 중점경관관리구역으로 지정된 계족산, 식장산, 가양비래공원 등이 인근에 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 호수 표기 불확실성: 건축물대장상 층별도면에 호수 표시가 없으며, 현황상 301호로 추정되는 현관에 외부 표식이 없어 정확한 위치 파악에 주의가 필요합니다. 감정평가 시 여러 상황을 고려하여 위치를 추정하였으나, 입찰 전 현장 방문을 통한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 임차인 권리 포기 조건: 서울보증보험(주)의 임차권이 매각 조건으로 말소되는 것이나, 보증금의 일부를 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 및 대항력을 포기하는 조건입니다. 말소 기준 권리 하에 모든 권리가 소멸되므로 매수인이 직접적으로 인수할 부담은 없습니다.

6. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 다세대주택의 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가는 시장 상황을 반영하고 있습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 편의시설 및 자연환경이 어우러진 입지를 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 가능성 및 주거 선호도 상승 시 시세 상승 여력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 매수인이 인수할 부담은 없습니다. 다만, 정확한 호수 파악의 어려움이라는 리스크 요인이 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가를 기준으로 합리적인 입찰 전략 수립이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 83,000,000원입니다.

주변 실거래가 중 대호빌라(55.7075㎡)가 75,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(45.27㎡)의 감정가는 시장가 수준에 부합하는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 83,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

이는 일반적인 시장 상황을 가정한 것이며, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.