나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30045 [1] 충청북도 충주시 용산동 2628 충주3차푸르지오 105동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용산동 소재 "충주용산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량으로 진·출입이 가능하며, 인근에는 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상21층 건물 내 제11층 제1104호로서,
외 벽 : 돌붙임, 세멘 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(계단식, 남동향)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 서측 및 북측으로 노폭 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 동측 및 남측으로 노폭 35M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(2015-11-13),대로1류(폭 35m~40m)(대로1-7)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(중로2-40)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(중로3-48)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(충주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,
■ 기호(2):
도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(2015-11-13),대로1류(폭 35m~40m)(2021-06-04)(대로1-8)(접합),대로1류(폭 35m~40m)(대로1-7)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(중로3-48)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(충주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30045 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 용산동 2628 충주3차푸르지오 105동 11층1104호

* 용도: 아파트

* 건물명: 충주3차푸르지오

* 건축년도: 2018년 04월 26일

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 420,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상21층 건물 내 11층 1104호

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 공급면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 토지면적 (대지권): 54.22㎡ (약 16.4평)

* 채권자: 에OOOOOOOO (SBI저축은행)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청북도 충주시 용산동 소재 "충주용산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 아파트 단지까지 차량으로 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 아파트 단지는 서측 및 북측으로 노폭 12M 내외의 아스팔트 포장도로와, 동측 및 남측으로 노폭 35M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로2류, 중로3류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주중학교), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 충주용산초등학교, 충주중학교 등 교육시설이 위치해 있으며, 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 확인된 혐오시설이나 심각한 유해시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을23, 근저당권, 에스비아이저축은행, 2022년 01월 24일 접수 (채권액 428,400,000원)

* 등기부 현황:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이희철

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 12월 01일

* 배당신고일자: 2024년 12월 04일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 총 등기부채권액: 477,835,535원

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가:

2026년 05월 06일, 3층, 382,000,000원

2026년 07월 18일, 4층, 400,000,000원

2026년 07월 01일, 8층, 408,000,000원

최근 실거래가는 382,000,000원에서 408,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 평균가는 약 396,666,667원 수준입니다.

* 임대 시세:

최근 전월세 계약 정보에 따르면, 보증금 30,000,000원에 월세 0원(전세 추정) 또는 보증금 3,000,000원에 월세 1,000,000원 ~ 1,200,000원 수준의 계약이 있었습니다. 이는 시장에서 형성되는 임대 수익률을 가늠할 수 있는 지표가 됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보: 충주3차푸르지오 아파트는 2018년에 사용 승인된 단지로, 총 8개동, 474세대로 구성되어 있습니다.

* 주차 시설: 총 632대의 주차 공간(실내 기계식 529대, 옥외 기계식 103대)을 확보하고 있어 주차 편의성이 양호합니다.

* 부대 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의: 인근에 충주용산초등학교, 충주중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 현재 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제약: 준보전산지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지이용 관련 규제가 존재하므로, 향후 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시에 위치한 2018년 준공된 신축 아파트(충주3차푸르지오)로, 비교적 좋은 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 위험은 없습니다. 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려할 때, 적절한 가격으로 취득 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년식으로 비교적 최신 건물로, 주거 만족도가 높습니다.

* 우수한 입지: 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 안전한 권리관계: 복잡한 권리 관계 없이 말소 대상 권리가 대부분이므로 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 420,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가(평균 약 396,666,667원)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경쟁 상황 및 낙찰가율을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 390,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시세 변동 추이를 면밀히 확인하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.