나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50111 [1] 충청북도 청주시 서원구 모충동 374-1 삼익아파트 101동 7층712호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서( 2026.3.6.자)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50111 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 모충동 374-1 삼익아파트 101동 7층 712호

* 용도: 아파트

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 42.46㎡ (약 12.85평)

* 건물면적: 74.35㎡ (약 22.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (등기부상)

1.1. 입지조건

* 교통상황: 해당 물건이 소재한 삼익세라믹아파트는 서원구 서원서로에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 인근에 버스정류장이 있어 시내 접근성이 용이하며, 주요 도로와의 접근성도 양호합니다.

* 주위환경: 본 아파트는 주거지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 내용 및 주변 환경 정보에서 해당 아파트 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 파악된 바는 없습니다. 다만, 청주시의 재활용선별센터 관련 논란이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 92,000,000원

* 차임: 80,000원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-04-05

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 청주시 압류 (2025.03.21)

* 본 건의 임차인 한국토지주택공사는 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2022.04.22)가 말소기준권리보다 선순위이므로 매각 후에도 임차권리가 존치(인수)될 가능성이 높습니다.

* 등기부등본상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 신청채권자인 서울보증보험은 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 이는 신청채권자의 권리행사 및 절차 진행에 관한 내용이며, 임차인의 법적 대항력을 소멸시키는 효력이 직접적으로 발생한다고 보기 어렵습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 이는 배당 절차 등을 통해 보증금 회수가 예상되기 때문일 수 있으며, 실제 인수 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 모충동 지역은 주거 밀집 지역으로, 단지 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 충북대학교병원, 매봉근린공원 등이 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 비교적 높습니다.

* 단지 주변에 모충초등학교, 운호중학교, 운호고등학교 등 교육 시설이 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 삼익세라믹아파트는 1989년 8월에 사용승인된 아파트로, 총 2개동, 229세대로 구성되어 있습니다.

* 면적 정보: 본 물건은 전용면적 74.35㎡ (약 22.50평)이며, 아파트 전체의 주거전용면적은 17,860.17㎡입니다.

* 편의시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다. 인근에 홈플러스 익스프레스 등 마트가 위치해 있습니다.

* 교육시설: 모충초등학교, 운호중학교, 운호고등학교 등이 인근에 있습니다.

* 의료시설: 충북대학교병원이 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 한국토지주택공사의 보증금 92,000,000원이 대항력 요건을 갖추고 있으며, 등기상 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 신청채권자의 확약서 내용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1989년 준공된 건물로, 건축 후 약 37년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 신청채권자의 확약서 내용과 등기부상 임차권의 '인수' 표기 간의 해석에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 모충동에 위치한 삼익세라믹아파트 경매 건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차권이 매각 후에도 인수될 가능성이 높다는 점이 가장 중요한 분석 포인트입니다. 신청채권자의 확약서 제출로 인해 절차 진행상의 복잡성이 있으나, 최종적으로 임차인의 보증금 92,000,000원에 대한 인수 여부는 매수인의 실제 부담으로 이어질 수 있습니다. 아파트 자체는 주거 환경이 양호하고 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋은 편이나, 건축 연도가 오래되었다는 점은 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 반드시 소명자료를 통해 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 부담이 해소될 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 인근 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 109,000,000원

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 (61.56㎡, 약 18.6평)의 101동 6층이 2026년 4월 23일 85,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적(74.35㎡, 약 22.5평)은 감정가 109,000,000원과 비교했을 때, 유사 면적의 거래가와 감안할 때 시장 가격 수준으로 보입니다.

* 가장 큰 변수는 임차인 보증금 92,000,000원의 인수 여부입니다. 만약 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 취득 가격은 '입찰가 + 92,000,000원'이 됩니다.

* 하지만 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실이라면, 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 이 경우, 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 이를 종합적으로 고려했을 때, 임차 보증금 문제가 해결된다는 전제 하에, 시장 시세 및 감정가를 감안하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 입찰가는 현저히 낮춰야 합니다.

* 따라서, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 100,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.