나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50378 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1153 영통아이파크 이스트윙동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "황곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 챠량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 제이스트윙동 28층 건내 제6층 제601호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

외부공도와 연계하여 단지내 도로로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/허가지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 미납관리비에 대한 배당요구신청 있음
2. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.04.29. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50378 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1153 영통아이파크 이스트윙동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 476,000,000원

토지면적: 29.11㎡ (약 8.80평)

토지 지분: 29.1082㎡ (약 8.80평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.9985㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO

사용승인일: 2006년 7월 28일

총 층수: 28층 (본건 6층)

세대수: 212세대 (아파트 정보 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "황곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

외부 공도와 연결되는 단지 내 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로, 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 외국인 등 및 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 용도에 대해 허가를 받아야 합니다. 또한 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 대한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을27 근저당권 (주식회사 티포스코퍼레이션대부, 2022-01-06 접수, 26,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부등본 상 을28 주택임차권(강신민, 500,000,000원)은 말소 예정 권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 강 (성만 표시)

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-10-22

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 있습니다. (등기부상 임차권은 말소 예정으로 선순위가 아닙니다. HUG의 권리 승계 및 대항력 포기 관련으로 해석됩니다.)

* 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 4월 29일에 제출하였습니다. 이는 임차인 강 의 대항력이 없음을 명확히 하며, HUG가 보증금 관련 권리를 승계하여 처리함을 의미합니다.

* 미납관리비에 대한 배당요구신청이 있습니다. 인수 시 관리사무소를 통해 미납 내역을 정확히 확인해야 합니다.

등기부채권 총액: 528,745,750원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 영통동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 주거 중심 지역입니다.

* "황곡초등학교"가 인근에 있어 교육 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 다양한 편의시설 및 상업시설이 위치하고 있습니다.

* 본 물건 주변(수원시 영통구 영통동 1153번지 일대)을 지도 서비스로 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 황곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변에 중학교 및 고등학교 등의 추가 교육 시설 정보 확인이 필요합니다.

* 교통: 본 물건까지 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 관리사무소에 배당요구신청이 접수된 미납 관리비가 있을 수 있습니다. 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 정확한 미납 금액과 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 관련 채무: 주택도시보증공사(HUG)가 신청채권자이며 임차권까지 승계한 상황으로, HUG와의 정산 과정이나 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제출된 확약서 내용을 재확인하고, HUG 측과 소통하여 잠재적 채무 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 해당 지역은 특정 조건 하에 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 또는 법인인 경우, 또는 특정 용도로 매수 시 허가 절차를 준수해야 합니다. (다만, 경매 물건의 경우 일반 개인 매수자는 해당되지 않을 수 있으나, 관련 규정 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 영통아이파크 아파트로, 아파트로서의 기본적인 주거 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 7,600만 원이며, 전용면적 85.00㎡ (약 25.71평)입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이나, HUG가 신청 채권자이자 임차권을 승계한 주체로서 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 임차인 강 은 대항력이 없으며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 미납 관리비 부담 가능성이 있으며, HUG와의 복잡한 정산 과정을 거쳐야 할 수 있습니다. 또한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따른 확인이 필요합니다.

전반적으로 권리 분석 및 추가 비용 발생 여부에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 생활 인프라: "황곡초등학교" 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리하며, 아파트 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 편리한 교통 여건: 차량 접근성과 대중교통 이용이 모두 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* HUG 관련 조건: HUG의 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출은 임차 관련 복잡성을 해소하는 긍정적 요인이 될 수 있습니다. HUG와의 절차를 명확히 파악한다면 투명한 거래가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월: 43,750만원 (6층, 84.9571㎡)

* 2026년 5월: 45,500만원 (14층, 84.9571㎡)

* 2026년 6월: 47,200만원 (22층, 84.9985㎡)

최근 실거래가 평균 (84.95㎡ 기준): 약 45,483만원.

본 건의 감정가는 47,600만원이며, 최근 최고 실거래가는 47,200만원입니다.

본 건의 층수(6층)와 권리 관계의 복잡성(HUG 관련 등)을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 임차보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 거래가를 중심으로 잠재적 리스크(미납 관리비, HUG 관련 추가 비용 등)를 감안하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 440,000,000원 ~ 460,000,000원

(상기 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 바탕으로 산정되었으며, 미납 관리비 및 HUG 관련 추가 확인 사항에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.