나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30176 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-10 그라하시티 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천시민회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2016.03.30) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트 및 치장타일마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 4미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 336-10 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-286호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 심곡동 336-11 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30176 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-10 그라하시티 4층403호

용도: 다세대주택

건물사용승인일: 2016.03.30

감정가: 180,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.68㎡ (약 7.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 40.98㎡ (약 12.40평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지/건물 지분: 각 23.682㎡ / 40.98㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, 공동담보

특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천시민회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 및 치장타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다. 건물은 2016년 3월 30일에 사용 승인되었습니다. 토지는 2필 일단의 세장형 토지로, 인접 토지와 등고 평탄하며 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 동측 및 북측으로 폭 약 4미터 및 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

심곡동 336-10: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-286호선)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

심곡동 336-11: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간 만료일은 2026년 8월 25일입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 9일 접수된 시흥세무서장의 압류(갑7)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑4)이며, 이보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권(채권자: 조아현, 접수일: 2025년 3월 21일, 금액: 175,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않음을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 조아현

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 13일

확정일자: 2020년 10월 26일

대항력: 있음

비고: 을구 5번 주택임차권 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 갑1, 2016-04-06, 강동희

* 소유권이전: 갑4, 2021-01-14, 김지연 (매매)

* 주택임차권: 을5, 2025-03-21, 조아현, 175,000,000원 (인수, 전입 2020.11.13, 확정 2020.10.26)

* 압류: 갑7, 2023-01-09, 시흥세무서장 (말소기준권리)

* 압류: 갑8, 2023-04-28, 부천시 (말소)

* 압류: 갑9, 2023-05-10, 울산세무서장 (말소)

* 압류: 갑10, 2024-01-31, 서울특별시 (말소)

* 강제경매: 갑11, 2026-01-22, 조아현 (말소)

등기부채권 총액: 175,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 삼성베스트빌(107-12, 2001년식, 41.85㎡): 2026년 7월 11,100만원에 거래되었습니다. (평당 약 265.2만원)

* 소사빌리지(297-29, 2003년식, 61.17㎡): 2026년 7월 17,100만원에 거래되었습니다. (평당 약 279.5만원)

* 한양리버파크빌(368-5, 2019년식, 64.955㎡): 2026년 7월 28,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 443.4만원)

4.2. 본건 시세와의 비교

본건(그라하시티, 2016년식, 40.98㎡)의 감정가는 180,000,000원이며, 이는 평당 약 439.2만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 신축 건물(한양리버파크빌)의 평당 시세와 유사한 수준입니다. 그러나 본건은 해당 신축 건물보다 건축 연도가 오래되었으므로, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 반면, 오래된 건물들의 거래 시세(평당 약 265~280만원)와 비교하면 감정가 수준은 상당히 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 '부천시민회관' 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거환경

주변은 동류형의 공동주택과 상업시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 무난한 편입니다.

5.3. 교육 및 문화시설

주변 교육 시설 및 문화 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 시민회관 인근 지역의 특성상 관련 시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 비용이 발생함을 의미합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간 만료일(2026년 8월 25일) 이후 거래 시에는 허가가 필요하지 않을 수 있으나, 현재 시점에서는 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 부동산과의 채무 연관성을 확인하여 추가적인 위험 요소를 파악해야 할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 소재지(경기도 부천시 원미구 심곡동 336-10) 인근에서는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 주변 환경이 변화할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본건 그라하시티 다세대주택은 2016년 준공된 비교적 신축 건물이면서 부천시 원미구의 주거 및 상업지구 내에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 편리합니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 해당 임차인의 권리 관계를 더욱 면밀히 파악하고 보증금 회수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 감정가는 최근 신축 빌라의 시세와 유사하나, 건축 연식을 고려했을 때 시장가보다 다소 높게 평가되었을 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2016년)의 다세대주택

* 부천시 원미구 중심 지역에 위치하여 입지 및 교통 편리

* 주변 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라, 본건의 감정가(시장가로 가정)에서 인수해야 할 임차인의 보증금을 차감하여 산출합니다.

* 감정가 (시장가 추정치): 180,000,000원

* 인수 보증금: 175,000,000원

* 예상 입찰가: 180,000,000원 - 175,000,000원 = 5,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 자료와 '인수 보증금 제외'라는 원칙에 기반한 매우 공격적인 산출입니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 리스크는 낙찰자의 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다. 따라서 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상, 보증금 회수 방안, 법원 배당 현황 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다. 법적 절차 및 임차인의 권리 관계에 따라 실제 인수 부담액이 달라질 수 있으므로, 전문가의 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.