나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30065 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 376-2 벨루가3차 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '부천고강초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내의 제3층 제303호로서, (사용승인 : 2021.06.09) 외벽 : 세멘몰탈위 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 (고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부천지원 2026타경30065 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

채무자/소유자: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 376-2 벨루가3차 3층303호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 277,000,000원

토지 면적: 31.85㎡ (약 9.64평)

건물 면적: 45.27㎡ (약 13.69평)

토지/건물 지분 면적: 각 31.8523㎡ / 45.2675㎡

1.4. 건물 정보

건축물 명칭: 벨루가 3차

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2021년 06월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '부천고강초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 유사한 형태의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 김경미 (2021.06.15)

소유권 이전: 손재현 (2022.01.24, 매매 299,000,000원)

주택 임차권: 변나영 (299,000,000원, 2023.07.17), 말소 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

가압류: 주택도시보증공사 (1,020,000,000원, 2023.09.19), 말소 예정

압류: 부천시 (2025.09.29), 말소 예정

강제경매: 주택도시보증공사 (299,000,000원, 2026.01.21), 말소 예정

총 등기부 채권액: 1,319,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (변나영)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-22

확정일자: 2021-09-24

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인: 황서영

보증금: 0원

차임: 750,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부 상의 모든 권리(임차권, 가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 특히, 변나영 임차인의 주택 임차권은 보증금 299,000,000원에 대한 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않고 소멸됩니다. 황서영 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 없어 인수할 보증금이 없습니다. 따라서 본 건 매수인은 별도의 임차 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 고강동 일대는 주택가 밀집 지역으로, 주변으로 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 학원 등)이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거 및 근린생활시설로 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 서측 인근에 부천고강초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다. 또한, 주변 지역에 다수의 유치원, 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근 및 도보 가능한 거리에 마트, 편의점, 병원, 약국, 은행 등 생활에 필요한 편의시설이 다수 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 경매 진행 시점에 따라 매수인은 해당 허가를 취득해야 할 수 있습니다. (주의: 현재 날짜 기준으로 허가 기간이 남아있으므로, 경매 진행 시점에 따라 취득 절차 확인 필요)

6.2. 기타 특이사항

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 등기부 분석 결과, 해당 임차권(변나영)은 말소 예정이며 매수인이 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택으로, 전용면적 45.27㎡의 적절한 규모를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 편리합니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 잠재적인 고려 사항입니다. 감정가는 277,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매 사례 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 인수해야 할 임차 보증금 및 기타 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 양호한 입지: 초등학교가 인접하고 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다.

* HUG 관련 채권: 채권자가 HUG라는 점은 해당 기관의 채권 회수 의지를 반영할 수 있어, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

*{"data":{"buildYear":1999,"buyerGbn":"개인","cdealDay":" ","cdealType":" ","dealAmount":"10,000","dealDay":10,"dealMonth":12,"dealYear":2025,"dealingGbn":"직거래","estateAgentSggNm":" ","excluUseAr":37.28,"floor":3,"houseType":"다세대","jibun":"313-46","landAr":21.389,"lat":37.5294727,"lng":126.823222,"mhouseNm":"월드하니타운(313-46)","rgstDate":"25.12.10","sggCd":41196,"slerGbn":"개인","umdNm":"고강동"}}* (37.28㎡, 1999년 준공): 100,000,000원 (약 268만원/㎡)

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*{"data":{"buildYear":2019,"buyerGbn":"개인","cdealDay":" ","cdealType":" ","dealAmount":"22,500","dealDay":2,"dealMonth":12,"dealYear":2025,"dealingGbn":"중개거래","estateAgentSggNm":"경기 부천시 오정구","excluUseAr":57.51,"floor":3,"houseType":"다세대","jibun":"372-13","landAr":35.2517,"lat":37.5261047,"lng":126.8171703,"mhouseNm":"행복빌(372-13)","rgstDate":"25.12.15","sggCd":41196,"slerGbn":"개인","umdNm":"고강동"}}* (57.51㎡, 2019년 준공): 225,000,000원 (약 391만원/㎡)

본건은 2021년 준공으로 연식이 매우 짧다는 장점이 있습니다. 가장 최근 거래된 '행복빌' 사례(2019년 준공, 57.51㎡)의 단가를 적용하면 약 177,103,440원 수준이나, 이는 본건의 감정가 및 이전 거래가(2022년 299,000,000원)와 차이가 큽니다. 신축임을 감안하면 시세는 감정가에 근접하거나 그 이상일 가능성도 있습니다.

현재 인수할 임차 보증금이 없으므로, 감정가의 85% 수준인 235,000,000원을 초기 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 15%의 할인율이며, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.