나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30242 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1131-4 굿모닝위너스텔4차 14층1419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "신중동역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신중동역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 지상15층 건물 내 제14층 제1419호로서, (사용승인일 : 2003.12.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "오피스텔"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 "업무시설 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 25m 및 15m내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),>가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미리내유 치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 1131-4, 굿모닝위너스텔4차 14층 1419호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30242(1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 감정가는 79,000,000원입니다.

토지 면적은 3.66㎡이며, 건물 면적은 24.12㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2003년 12월 15일에 사용승인되었습니다.

총 15층 건물 중 해당 물건은 14층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "신중동역" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 신중동역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측 및 남서측으로 각각 폭 약 25m 및 15m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 10일 접수된 부천시의 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 주요 권리로는 주택임차권(을7)과 강제경매(갑7)가 있습니다.

을구 7번 순위 주택임차권은 한국토지주택공사 명의로 보증금 102,000,000원, 전입일자 2022년 8월 16일, 확정일자 2022년 7월 25일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 2월 13일입니다.

물건명세서에 따르면, 을구 7번 주택임차권 등기는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

채권자인 서울보증보험의 강제경매(갑7)는 2026년 1월 28일에 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 102,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 신중동역 인근의 중심상업지역에 위치하여 오피스텔 및 상가 건물로 복합 이용되고 있습니다.

굿모닝위너스텔4차는 2003년에 준공되어 비교적 연식이 있으나, 지하철역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 및 공동주택 단지가 분포하여 주거 수요와 배후 상권을 확보하고 있습니다.

본 건과 같은 오피스텔은 업무시설, 제1·2종 근린생활시설, 판매시설 등의 용도로 활용될 수 있는 복합 건물에 해당합니다.

1.4. 생활정보

신중동역을 중심으로 형성된 상업 지구 내에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호합니다.

주거 환경은 주변 아파트 단지 등과 어우러져 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 언급: 비록 대항력 없는 임차인으로 파악되나, 해당 문구들은 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다. 그러나 물건명세서에 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 큰 위험 요인은 아닐 것으로 보입니다.

* 건축 연도: 2003년 준공으로 약 13년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 현황: 감정평가서 요약상 임대미상으로 기재되어 있어, 현재 임차 관계 및 공실 여부 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신중동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 양호한 편입니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 선순위인 한국토지주택공사 임차권이 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다.

건물은 2003년에 준공되었으며, 전용면적 24.12㎡ (약 7.3평)입니다.

감정가는 79,000,000원입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신중동역 초역세권으로 임대 수요 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 중심상업지역: 부천시의 주요 상업 지구에 속하여 지역 발전 가능성 있음.

* 권리관계 명확화: 인수 부담 없는 권리 분석으로 안정적인 경매 진행 가능성.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석하여 최적의 입찰가 산정 필요.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/임대 정보를 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

해당 물건의 전용면적은 24.12㎡ (약 7.3평)입니다.

최근 매매 사례:

* 2026년 4월, 20.88㎡ (약 6.3평) 매물 2건이 각각 69,000,000원, 65,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 330만원, 311만원)

* 2026년 3월, 15.6㎡ (약 4.7평) 매물이 46,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 295만원)

이를 기준으로 환산 시, 해당 물건(24.12㎡)의 시세는 약 71,150,000원 (295만원/㎡ * 24.12㎡) 에서 79,590,000원 (330만원/㎡ * 24.12㎡) 내외로 추정됩니다.

감정가 79,000,000원은 최근 최고가 매매 사례와 유사한 수준입니다.

권리관계 상 인수 부담이 없으나, SGI 인수조건 변경 관련 명시 및 임대미상 등의 요소는 고려할 필요가 있습니다.

따라서 감정가 대비 약간 할인된 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 사이를 권장합니다.

이는 감정가 대비 약 88.6% ~ 94.9% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.