나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30232 [1] 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "구래역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내의 제1층 제127호, 제128호로서, (사용승인일 : 2016.6.27.) 외벽 : 법랑판넬 마감 등 창호 : 새시 창호 임.

이용상태

근린생활시설(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도355호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

127호와 128호 경계구분없이 치킨집으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30232 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 1층 127호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 576,000,000원

* 토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

* 토지지분: 13.50㎡ (약 4.08평)

* 건물면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

* 건물지분: 51.2㎡ (약 15.49평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 아파트 단지, 업무시설, 교육시설 및 다양한 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 "구래역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 물건지 북서측 및 북동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 울진죽변수산업협동조합, 채권금액: 1,248,000,000원, 접수일자: 2024-01-12)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,323,188,877원 (근저당권, 가압류, 임의경매 등 포함)

* 현재 경매 사건: 채권자 울진죽변수산업협동조합의 임의경매 개시 결정 (사건번호: 부천지원 2026타경30232)

* 기타 권리 현황: 경기신용보증재단 및 서울보증보험주식회사의 가압류가 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 임대차 관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본 물건은 M스퀘어 건물 내 제1층 제127호로, 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2016년에 사용 승인되었습니다.

* 현재 이용 상태: 127호와 128호가 경계 구분 없이 하나의 치킨집으로 이용되고 있습니다.

* 상권 특성: 구래역 인근의 활성화된 상업지역에 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다. 주변에 주거 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 구래역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 인접하여 출퇴근 및 외부 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역 내 위치하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 및 업무, 교육시설이 밀집해 있어 생활 환경이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 물건의 내부 상태를 직접 확인할 수 없습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 복합 이용 (127호, 128호): 현재 127호와 128호가 경계 구분 없이 하나의 점포로 운영되고 있어, 향후 구분 소유권 행사 및 운영 방식에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 등 정확한 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 명도 비용이 발생하거나, 임대차 관계에 따른 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구래역 역세권에 위치한 비교적 신축 상가로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 장점을 가지고 있습니다. 근린상가로서의 기본적인 수요는 예상되나, 현재 내부 확인이 어렵고 인접 호실(128호)과 통합되어 운영되고 있다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 구래역 도보권 내에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 상권 활성화: 주변 아파트 단지 및 상업시설로 인해 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 인접 호실 시너지: 128호와 함께 치킨집으로 운영 중이라는 점은, 단일 업종으로 운영 시 규모의 경제를 통한 수익성 증대를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 576,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 물건의 장점과 함께 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상, 인접 호실과의 복합 이용 등의 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.