나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30174 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 65-11 대신아트빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천 역곡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서 - 외벽 : 외장벽돌 쌓기 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 5필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 역곡동 65-11 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역((역곡초)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 상대보호구역((역곡초병설유<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 상대보호구역(역곡고-부천교육지원청문의), 상대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의), 절대보호구역((역곡초<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 절대보호구역((역곡초병설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 역곡동 65-12, 65-13, 65-14 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역((역곡초)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 상대보호구역((역곡초병설유<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 상대보호구역(역곡고-부천교육지원청문의), 상대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의), 절대보호구역((역곡초<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 절대보호구역((역곡초병설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 역곡동 65-15 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(역곡고-부천교육지원청문의), 상대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의), 절대보호구역((역곡초<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 절대보호구역((역곡초병설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30174 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 65-11 대신아트빌 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 267,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.40㎡ (약 13.43평)

토지지분: 44.39999999999999㎡ (약 13.43평)

건물면적: 76.22㎡ (약 23.05평)

건물지분: 76.22㎡ (약 23.05평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (명시된 내용 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천 역곡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 상가점포 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건이 속한 역곡동 65-11 외 4필지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 본건은 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 대상에 다세대주택이 포함됩니다. 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (현 시점 기준 유효 가능성 있음)

주변에는 다수의 초·중·고등학교가 소재하여 교육 환경은 양호하나, 교육환경보호구역(상대·절대보호구역)으로 지정된 구역이 다수 존재합니다.

2.4. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 소유권 변동: 김두경 외 1명 외 다수의 소유권 이전이 확인됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을9 주택임차권: 권리자 이상혁, 보증금 300,000,000원, 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-08-19. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

* 말소되는 권리:

* 주택도시보증공사 가압류(갑7) - 말소기준권리

* 김포세무서장 압류(갑8)

* 부천시 압류(갑9)

* 한국주택금융공사 강제경매(갑10)

* 기타 말소 예정 권리 다수 (갑2, 갑3, 갑4 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-07

* 확정일자: 2022-08-19

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 해당 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다. (현재 보증금 3억원 인수 명확)

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 경매 절차에서 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

대항력 있는 임차인 이 의 보증금 300,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

본건 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 상태에 따라 평당 가격이 약 317만원에서 632만원 수준으로 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2026년 3월 거래 사례: 36.35㎡, 138,000,000원 (약 379.6만원/㎡)

* 2026년 3월 거래 사례: 38.77㎡, 245,000,000원 (약 631.9만원/㎡)

* 2026년 3월 거래 사례: 45.33㎡, 144,000,000원 (약 317.7만원/㎡)

본건의 감정가는 267,000,000원으로, 건물면적 76.22㎡ 기준 약 350.3만원/㎡의 평가액입니다. 이는 최근 유사 면적 거래 사례의 가격대 하단에 속하는 수준으로, 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 부천 역곡초등학교가 위치하고 있으며, 역곡중학교, 역곡고등학교 등도 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 상가점포가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주거 환경

공동주택이 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 300,000,000원 인수 부담입니다. 이는 낙찰 후 추가로 지출해야 하는 금액이므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 일정 절차(취득 절차)를 거쳐야 할 수 있습니다. (허가구역 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

6.3. 내부 상태 미확인

감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 인해 내부 구조를 확인하지 못했으며, 건축물대장 및 주변 탐문에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 바로 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 역곡초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 3억원을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 부담해야 할 총액이 높아지므로, 시세 대비 충분한 투자 메리트가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

감정가는 267,000,000원으로, 유사 면적의 최근 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 보이나, 높은 인수 보증금으로 인해 실제 투자 가치는 시세보다 낮아질 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 절차 확인이 필요합니다. 또한, 내부 상태 미확인이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 역곡초등학교 등 학군 우수

* 안정적인 주거 지역: 공동주택 및 상가 혼재로 안정적 수요 기대

* 잠재적 시세 상승 가능성: 부천시 역곡동 지역의 장기적인 개발 가능성 고려

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 267,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 거래 사례를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 350,000,000원에서 480,000,000원 사이로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하여, 낙찰자가 실제 부담하게 될 총액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가(입찰가)는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하여 산정합니다.

시장가치(보수적 추정치): 400,000,000원

인수 보증금: 300,000,000원

예상 입찰가: 400,000,000원 - 300,000,000원 = 100,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원으로 제안합니다.

(총 매입 비용 = 입찰가 100,000,000원 + 인수 보증금 300,000,000원 = 400,000,000원)

이는 시세 대비 합리적인 수준에서 투자를 고려해 볼 수 있는 가격입니다. 다만, 내부 상태 및 정확한 시장 가치에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.