나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30109 [1] 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층214호 근린상가 경매

경기도 김포시 태장로 810 라베니체 마치에비뉴, 6 2층214호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경30109(부천지원 경매1계). 감정가 612,000,000원, 최저가 428,400,000원. 매각기일은 2026-09-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 30109 [1]
소재지	경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층214호
도로명주소	경기도 김포시 태장로 810 라베니체 마치에비뉴, 6 2층214호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.15
관할법원	부천지원 경매1계 ((032)320-1131(구내:1131)별관 1층민사신청과)
이용제한	성장관리권역, 하수처리구역, 도시지역, 고도지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (접함)중로3류(폭 12m~15m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)공공공지, 토지거래계약에관한허가구역, (저촉)상대보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층214호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	51.75㎡ (15.65평)
건물면적	47.92㎡ (14.50평)

금액

감정가	612,000,000원
최저가	428,400,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	42,840,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.13	612,000,000원	유찰
2차	2026.09.15	428,400,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 &quot;경기김포경찰서&quot; 서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 알루미늄시트지붕 2층 건물내 2층214호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 판넬 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등.(사용승인일 : 2018.01.26)
이용상태: 근린생활시설로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남동측 및 동측으로 노폭 35m 및 13m 내외의 도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1. 임대관계 미상임. 2. 본건은 동측에서 보면 1층으로 보이고, 서측에서 보면 2층으로 보이는 바 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30109 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층214호

용도: 제2종근린생활시설

건물구조: 철근콘크리트구조 알루미늄시트지붕 2층 건물내 2층214호

사용승인일: 2018년 01월 26일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 612,000,000원

토지면적: 51.75㎡ (약 15.66평)

토지지분: 51.75㎡ (약 15.66평)

건물면적: 47.92㎡ (약 14.50평)

건물지분: 47.92㎡ (약 14.50평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본건은 남동측 및 동측으로 각각 노폭 35m 및 13m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역 분석

본건은 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 속해 있습니다.

또한, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(장기처리분구)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포가온유치원, 김포금빛초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건이 위치한 라베니체 마치 에비뉴는 이탈리아 베네치아를 모티브로 조성된 수변 스트리트형 상업시설로, 금빛수로를 따라 조성되어 있습니다.

주변에는 다양한 상점, 음식점, 카페, 맥줏집 등이 자리하고 있으며, 산책로와 수변 공간이 잘 조성되어 있어 관광 및 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

버스 이용 시 김포시외버스터미널 근처 북변환승센터, 구터미널 정류장에서 3번 버스를 탑승 후 캐널시티 정류장에 하차하면 도보 5분 거리에 위치합니다.

2.5. 혐오시설 여부

주변 지역에서 쓰레기 집하시설로 인한 악취 문제가 발생했던 사례가 있으나, 현재는 시설 개선 사업을 통해 해결된 것으로 보입니다.

그 외 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2019년 05월 14일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권 (을2)

현재 진행 중인 경매 개시 결정은 2026년 01월 19일 접수된 서울서남부농업협동조합의 임의경매 (갑5)입니다.

이 외에 포항수산업협동조합(갑6) 및 경기신용보증재단(갑7)의 가압류가 존재하며, 모두 말소될 예정입니다.

소유권 이전은 2018년 02월 27일 홍종기 씨 명의로 이루어졌으며, 신탁등기말소(갑3)도 같은 날 접수되었습니다.

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

3.3. 총 채권액

등기부 상 총 채권액은 616,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본건이 위치한 라베니체 마치 에비뉴는 한때 '경기도의 베네치아'로 불리며 주목받았으나, 최근에는 상권이 침체되고 공실률이 높아지고 있다는 분석이 있습니다.

분양 당시보다 임대료가 크게 하락했음에도 불구하고, 투자 및 입주 문의는 저조한 상황입니다.

이는 코로나19 이후 경기 침체, 온라인 쇼핑 확산, 상권 중복 등이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

다만, 수변 공간과 야경이 아름답고 다양한 카페와 상점들이 있어 산책 및 여가 공간으로서의 잠재력은 남아있습니다.

4.2. 주변 상권

본건은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 라베니체 상가 지구 내에 있어 관련 상권의 영향을 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 상점, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 쇼핑과 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

"경기김포경찰서"가 인근에 위치하여 치안 또한 확보된 편입니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

다만, 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 학교

인근에 김포가온유치원, 김포금빛초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 상권 침체

라베니체 마치 에비뉴 상권의 전반적인 침체와 높은 공실률은 본건의 임대 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다.

과거 분양가 대비 임대료가 폭락했음에도 불구하고, 회복세를 장담하기 어려운 상황입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없으나, 점유자가 있을 경우 명도 협의가 필요합니다.

6.3. 건물 이용 상태

동측에서 보면 1층으로, 서측에서 보면 2층으로 보일 수 있다는 점은 향후 건물 이용 및 거래 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획상 제한

고도지구, 장애물 제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한 사항이 존재하여 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 라베니체 마치 에비뉴 상가로, 아름다운 수변 경관을 자랑하는 지역에 자리하고 있습니다.

다만, 해당 상권은 높은 공실률과 침체된 분위기를 보이고 있으며, 임대 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 저감 대책을 수립한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성: 침체된 상권으로 인해 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 잘 조성된 수변 상업 지구의 입지: 아름다운 수로와 산책로를 기반으로 한 여가 및 관광 공간으로서의 잠재력이 있습니다.

* 개별 물건의 접근성: 2층에 위치하며, 건물 내 주차 설비 등이 갖추어져 있어 이용에 편리함이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차인의 보증금이 0원이고, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

하지만 상권 침체와 높은 공실률, 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 612,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과와 유사 물건의 실거래가를 면밀히 분석하여 낙찰 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준인 428,400,000원 ~ 489,600,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.1.물건 기본정보