나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500709 [1] 인천광역시 남동구 만수동 857-7 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택과 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 주택 지대로 이루어져있습니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 15분 정도 거리에 인천2지하철 '만수역'이 소재하여 교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 3층 일부로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 등, 창 호 :알미늄시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로 주변은 북층 상향의 약완경사지대이며, 다세대주택 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본 건물 서측으로 약 8 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500709 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 857-7 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 77,000,000원

토지 면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

건물 면적: 35.65㎡ (약 10.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 주택 지대를 형성하고 있습니다. "인천동부초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있어 교육 시설과의 접근성이 양호합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 도보 약 15분 거리에 인천2호선 '만수역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 78,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리는 등기부등본상 확인되지 않습니다.

등기부등본상 을구 5번으로 주택임차권(강수림, 보증금 78,000,000원)이 등기되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 임차인 정보에 "말소"로 표시되어 있고, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록 등이 확인되며, 본건 강제경매개시결정 등기부 채권 총액은 78,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-29

* 확정일자: 2020-09-07

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 사항이 있으나, 임차인의 대항력 부재 및 해당 임차권의 말소 예정으로 인해 낙찰자에게 미치는 직접적인 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 중, 본건 물건(건물 면적 35.65㎡, 1991년식 다세대주택)과 가장 유사한 조건은 "성덕빌라(A동)" (건물 면적 35.65㎡, 1991년식 다세대주택)으로, 2026년 3월 9일에 93,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 2,547,250원의 시세를 형성하고 있습니다.

다른 매매 정보인 "대명빌라(841-27)"는 유사한 면적(35.91㎡)임에도 불구하고 30,000,000원이라는 매우 낮은 거래 금액을 보여, 시세 반영이 어렵습니다. "이안애"는 연립주택으로, 신축 연도(2016년) 및 면적(45.75㎡)이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

현재 감정가는 77,000,000원으로, 유사 물건의 실거래가(93,000,000원) 대비 약 16,000,000원의 시세 차이가 존재합니다.

외부 지도 및 검색 결과, 대상 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 대부분 주거 지역으로 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건은 인천 동부초등학교 남서측 인근의 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 차량 접근성과 버스 노선 등 교통 여건이 무난하며, 만수역까지 도보 이용이 가능합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경: HUG와의 거래 조건 변경에 대한 세부 내용 파악이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 이해관계인의 협조 부족으로 정확한 임대 현황 파악이 어려워, 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨)

* 건축물 표기: 외벽에 '태우빌라 A동'으로 표기되어 있어, 건물 명칭 관련 혼란이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 제한) 등에 해당하므로, 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 경매 절차상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가 대비 실거래가가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 사항 및 임대 관계 미상인 부분은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가(77,000,000원) 대비 실거래가(93,000,000원)가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경 확보.

* 향후 개발 가능성 및 부동산 시장 회복 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 실거래가(93,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 90,840,000원 수준으로 추정됩니다. 현재 감정가(77,000,000원)는 시장 가치 대비 낮은 편입니다.

보증금 인수 부담이 없고, 시세 대비 저평가된 점을 감안하여, 감정가 이상의 입찰가 산정이 필요합니다. 유사 물건의 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 85,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 시장 가치 대비 합리적인 수준이며, 시세차익을 확보할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.