나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500665 [1] 인천광역시 남동구 논현동 617-2 인코아즈 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 “수인분당선 인천논현역” 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 인천논현역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제9층 제907호로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '오피스텔' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 소로변, 북동측으로 중로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500665 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 94,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 617-2 인코아즈 9층907호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장 상 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

건축물대장 상 구조: 철근콘크리트구조

준공 연도: 2018년 11월 28일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 2층, 지상 14층

해당 층수: 9층

전용 면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

토지 지분 면적: 5.046㎡ (약 1.53평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 “수인분당선 인천논현역” 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

수인분당선 인천논현역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인접 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 도로 관계

대상 물건은 남서측으로 소로, 북동측으로 중로에 각각 접하고 있어 차량의 접근 및 통행에 유리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류에 해당합니다.

과밀억제권역 내에 위치하며, 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500665)이 말소기준권리입니다.

본 경매 절차를 통해 매각된 후, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (없음)

등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(조규리)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하게 되는 유치권, 저당권, 임차권 등의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 주요 권리 내역

3.3. 1. 임차인 현황 (주택도시보증공사)

임차인: 주택도시보증공사(조규리)

보증금: 118,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-28

확정일자: 2022-09-23

배당신고일자: 2024-02-29

대항력: 없음

주택임차권 등기 내역(을구 1번):

권리자: 조규리

권리금액: 118,000,000원

말소 여부: 말소 예정 (HUG 동의에 따라)

상기 임차인은 대항력이 없으며, HUG의 동의로 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 2. 기타 권리 사항

집합건물 등기부 상 소유권 이전(매매), 신탁 등기 말소 등의 권리가 등기되었으나, 모두 말소기준권리(강제경매)보다 선순위이거나 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 권리 분석 상 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 상태로 매각될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천논현역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구에 속합니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 소비 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

수인분당선 역세권으로서의 높은 접근성.

인근 다수의 오피스텔 및 주거 단지 배후 수요.

다양한 근린생활시설 및 업무시설의 밀집으로 인한 편의성 증대.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천논현역 주변으로 은행, 병원, 대형마트, 각종 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육/의료시설

본 물건 주변으로 초, 중, 고등학교 및 학원가가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권 관련

HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의의 세부 조건과 절차에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 비록 말소 예정이라 하더라도, 관련 서류 및 협약 내용을 면밀히 검토하여 잠재적 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 내 공급량 증가 등 외부 요인에 의해 공실률이 높아지거나 임대 수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

건축물대장 상 용도 외 위반 사항이나 불법 증축 등은 없는지 확인이 필요합니다. (현재 건축물대장 상 특이사항 없음)

주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건물 내 임차인 관련 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할만한 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

HUG의 말소 동의로 임차권이 정리될 예정이나, 관련 세부 조건에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

안정적인 임대 수익과 함께 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 수인분당선 인천논현역 도보 이용 가능.

* 안정적인 임대 수익 확보 가능: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 말소 예정인 임차권으로 낙찰자 부담 최소화.

* 도심 편의시설 접근성: 상업 및 업무지구 내 위치로 편의시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 11월 13일 거래: 8,200만원 (전용 22.26㎡, 5층)

* 2024년 3월 19일 거래: 8,800만원 (전용 21.65㎡, 3층)

위 거래 사례들을 바탕으로 본건(전용 21.50㎡, 9층)의 적정 시세는 8,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

9층이라는 층수 프리미엄을 고려할 때, 최근 거래가인 8,800만원 및 8,200만원을 상회할 가능성이 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 등 특이사항 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

본 물건의 적정 입찰가는 8,000만원 내외로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.