나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500664 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-33 에이스빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동 소재 ‘신흥여자중학교’ 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2010.03.30) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500664 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 629-33 에이스빌 3층301호

* 건물명: 에이스빌

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 토금남로3번길 22-10 (용현동)

* 건물 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 25.45㎡ (약 7.70평)

* 건물 면적: 60.24㎡ (약 18.22평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 1억 2800만원

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2010년 3월 30일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘신흥여자중학교’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2023.03.24 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류 (을구 4번)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기: 2010년 4월 12일

* 공유자 전원지분 전부 이전 등기: 2010년 4월 30일

* 소유권 이전 등기: 2022년 4월 25일

* 압류 등기: 2023년 3월 24일 (말소기준권리)

* 강제 경매 개시 결정 등기: 2026년 1월 27일 (본 경매 사건)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 1억 4600만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 19일

* 확정일자: 2022년 3월 11일

* 배당신고일자: 2024년 4월 26일

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권

* 권리 분석 결과:

* 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 4번 주택임차권 등기 (최 )는 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 주택가에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 신흥여자중학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 관련 상세 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권: 주택임차권 등기(을4)가 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 건축 연한: 2010년 사용승인된 건물로, 16년 경과하였습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 상세한 환경 조사를 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,800만 원입니다. 2010년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보이나, HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구 등에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 토지거래허가구역 지정 기간 등도 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초기 투자 부담: 감정가 대비 낮은 수준의 주택임차권 금액이 설정되어 있으며, HUG 인수 조건 변경으로 인한 보증금 인수 리스크가 해소될 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 가능성: 일반상업지역에 속해 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세와 비교 시, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 8일, 용현동 684-65 (부림빌라), 전용면적 38.67㎡, 거래가 6,000만원

* 2026년 5월 6일, 용현동 222-7, 전용면적 69.25㎡, 거래가 1억 1,000만원

* 2026년 5월 4일, 용현동 450-255 (국일빌라A동), 전용면적 32.76㎡, 거래가 6,690만원

* 본건의 전용면적은 60.24㎡입니다. 최근 매매가 중 유사 면적(69.25㎡) 거래가 1억 1,000만원을 참고하면, 본 건의 적정 시세는 약 1억 1,000만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가(1억 2,800만원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 입찰 시 경쟁이 예상됩니다.

* 고려사항:

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련하여 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 해당 내용에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 건물 내부 상태, 관리 상태 등은 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 조사가 중요합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금 0원을 제외한 물건의 잠재 가치와 최근 시세를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 500만원에서 1억 1,500만원 사이로 제안합니다.

* 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최종 확인 사항 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.