나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500661 [1] 인천광역시 서구 심곡동 260-14 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천양지초등학교" 동측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1·2지구) , 도로(접합) , 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 현황

2.1. 소재지

인천광역시 서구 심곡동 260-14 에이동 4층401호

2.2. 용도

다세대주택

2.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.4. 감정가

108,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

토지 지분: 29.37041790420414㎡

건물면적: 48.39㎡ (약 14.65평)

건물 지분: 48.39㎡

2.6. 경매구분

부동산강제경매

2.7. 채권자

서OOOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천양지초등학교" 동측 인근에 위치한 구분건물입니다. 주변 지역은 주상지대(상가와 주택이 혼재된 지역)로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철역 등이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있어 차량 진출입에 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매개시

본 경매는 채권자 서OOOOOOOO의 신청으로 개시된 부동산강제경매 사건입니다. (사건번호: 인천지방법원 2026타경500661)

4.2. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 3월 12일자 남인천세무서장의 압류 등기입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 103,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 10일

* 확정일자: 2020년 10월 13일

* 배당신고일자: 2023년 4월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 서울보증보험주식회사가 제출한 말소 동의 확약서에 따라 매각으로 인해 소멸되는 것으로 보입니다. 인수 보증금은 없습니다.

4.4. 등기부 요약

* 소유권이전: 이승운 (2010.07.23), 이은자 (2020.07.14), 박연숙 (2020.12.11)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2023.04.24 접수, 금액 103,000,000원, 2020.11.10 전입, 2020.10.13 확정, 말소됨)

* 압류: 남인천세무서장 (2021.03.12), 안산세무서장 (2022.06.09), 동안산세무서장 (2023.11.27) (모두 말소됨)

* 강제경매: 서울보증보험 (2026.01.27 접수, 금액 130,274,891원, 말소됨)

* 등기부 채권 총액: 103,000,000원

4.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 을구 순위 13번 주택임차권등기가 있으나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

주변이 주상지대로 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 주거용으로 이용 가능한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 교육시설

단지 인근에 인천양지초등학교가 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

6.2. 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 주상지대라는 점을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 내부확인 불가

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 지자체 발급 도면으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 평가되었으나, 직접적인 내부 확인이 이루어지지 않아 잠재적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 토지거래허가구역 (해당 제한 기간 만료)

과거 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어 현재 해당 제한은 만료되었습니다. 따라서 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 허가 절차는 더 이상 필요하지 않습니다.

7.3. SGI 인수조건 변경 및 임차권 관련

서울보증보험(SGI)이 채권자이자 임차인(한국토지주택공사)의 보증보험 증권 관련 이슈로 인해, 임차권 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 103,000,000원은 인수되지 않으나, 관련 절차 및 마무리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 108,000,000원입니다. 인천양지초등학교 인근에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 내부 확인이 제한적이라는 점과 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재 해당 제한은 만료되었습니다. 또한, SGI와의 계약 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

9. 투자 포인트

* 인천양지초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 입지성이 양호합니다.

* 건물 면적이 48.39㎡(약 14.65평)으로 소형 가구에 적합합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 108,000,000원입니다. 유사한 면적의 '채움빌리지'가 2026년 1월 15,300만원에 거래된 점, '청아빌라'가 2026년 1월 10,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 본건의 권리관계, 내부 미확인 등의 리스크를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 희망가는 108,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.