나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500619 [1] 인천광역시 서구 심곡동 325-15 에스원홈타운 지층비03호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천아시아드주경기장' 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '지하철 인천2호선 서구청역'이 소재하는등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제지층 제비03호로서, (사용승인일 : 2002.06.11) 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로폭 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제 경매 사건입니다.

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500619 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 325-15 에스원홈타운 지층비03호

용도: 다세대주택

감정가: 44,000,000원

토지면적: 19.35㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.35㎡ (약 5.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.56㎡ (약 13.18평)

건물지분: 43.56㎡ (약 13.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서 OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천아시아드주경기장' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 '지하철 인천2호선 서구청역'이 위치하는 등 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제비03호이며, 2002년 6월 11일 사용승인되었습니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

토지는 인접 필지와 등고평탄한 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 소로폭 도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리내역

채권자는 서 OOOOOOOO입니다.

등기부상 소유권 변동 및 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 서울보증보험의 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경500619)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 57,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-19

확정일자: 2022-07-08

배당신고일자: 2024-08-30

대항력: 없음

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '울구 순위 14번 주택임차권등기'는 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 본 경매 물건은 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 서구 심곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 공공시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. '인천아시아드주경기장'이 인근에 있으며, '서구청역'을 중심으로 한 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서구청역 인근, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 소규모 상가 및 근린생활시설이 소재합니다.

* 교육시설: 심곡초등학교 등 교육기관이 위치합니다.

* 공공시설: 서구청, 인천서구도서관 등이 인근에 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 공동주택이 혼재된 주거지역입니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재까지 조사된 바로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 계약 인수 조건에 변동 사항이 있을 수 있어, 정확한 인수 조건을 확인해야 합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 말소 예정이나, SGI 조건 변경과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 공실 상태인지, 임대 중이라면 임대 조건 및 계약 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지층 물건: 지하층이라는 특성상 채광, 통풍, 습도 등에서 일반 층에 비해 불리할 수 있으며, 이로 인한 가치 하락이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 및 공공시설이 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 44,000,000원이나, 동일 또는 유사 지역의 최근 실거래가격을 분석했을 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 권리관계는 복잡하지 않아 보이나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'과 관련된 특이사항은 주의 깊게 검토해야 합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 서구청역 인근이라는 입지적 장점이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 수 있습니다 (단, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행하였습니다.

주변 유사 물건의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 채움빌리지(325-9, 2018년 건축, 48.48㎡): 2026년 1월 13일 15,300만원 (평당 약 1,050만원)

* 롯데맨션(335-15, 2001년 건축, 34.72㎡): 2026년 1월 13일 6,000만원 (평당 약 571만원)

* 청아빌라(334-5, 1995년 건축, 51.9㎡): 2026년 1월 6일 10,500만원 (평당 약 669만원)

본건 물건은 43.56㎡ (약 13.18평)이며, 2002년 건축된 지층 물건입니다. 감정가는 44,000,000원(평당 약 333만원)입니다.

롯데맨션(2001년 건축, 34.72㎡)이 6,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(13.18평)의 시장 가치는 최소 6,000만원 이상으로 추정해볼 수 있습니다. 다만, 지층이라는 점과 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가 44,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치 상승 가능성, 그리고 제반 리스크 요인을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.