나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [1] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 757,000,000원

토지면적: 57.44㎡ (약 17.38평)

토지지분: 57.44㎡ (약 17.38평)

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물지분: 48.4㎡ (약 14.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부산은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건이 소재한 건물은 북동측 및 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로는 10미터(보행자도로)의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 4.주변 시설 및 개발 계획

영종도는 인천국제공항을 기반으로 복합리조트, 항공정비(MRO) 클러스터, 물류 산업 등이 개발되고 있으며, 제3연륙교 개통(2025년 12월 예정)으로 서울 및 인천 도심 접근성이 개선될 전망입니다. 이는 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 현재는 공항 배후도시를 넘어 자족도시로 성장해야 하는 과제를 안고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 06월 02일 접수된 부산은행의 근저당권(채권 최고액 6,050,000,000원)입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (예: 지상권 등).

1.3. 3.인수되는 권리

본건은 일괄매각 대상이며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 4.임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 인수되는 임차권은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성 및 현황

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물 내 1층 101호~110호(10개 호실)로, 사용승인일은 2022년 03월 10일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.4. 2.본건 이용 상태

기호 1~10번 호실은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 기준 시점(2026년 9월 16일)으로, 기호 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10호는 공실 상태이며, 기호 4호만 공인중개사사무소(엘리트부동산)로 사용 중인 것으로 확인됩니다.

1.4. 3.상권 전망

영종도 지역은 인천국제공항을 중심으로 관광, 물류, 항공산업 등 복합적인 개발이 진행 중에 있습니다. 제3연륙교 개통 예정(2025년 12월)으로 교통망 확충 및 지역 접근성 개선이 기대되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 그러나 현재 대부분 공실 상태인 점은 단기적인 상권 활성화에 제약이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인천국제공항과 연계된 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 위치하고 있습니다. 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2.교통 편의성

공항철도 운서역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖춘 단지들이 있으며, 광역버스 노선도 운행되어 서울 및 인천 주요 거점으로의 이동이 가능합니다. 제3연륙교 개통 시 영종도 주민들의 도심 접근성이 크게 개선될 전망입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.높은 공실률

본건이 속한 건물 내 10개 호실 중 9개 호실이 공실 상태로, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 2.토지이용계획상 제한

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리학역 등에 해당합니다. 특히, 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 3.공동담보 물건

본건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다. 따라서 본 경매 외 다른 담보 물건의 처리 결과가 본건의 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 중구 운남동 소재 비교적 신축(2022년 사용승인)인 근린상가 건물입니다. 입지적으로는 영종국제도시 개발의 수혜 지역에 속하며, 향후 교통망 확충 및 복합 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 현재 건물 내 다수의 공실이 발생하고 있어 즉각적인 임대 수익 창출에는 제약이 있을 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 영종국제도시 개발 및 교통망 확충(제3연륙교 개통 예정) 등 지역 발전 호재를 보유하고 있습니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 인천국제공항을 배후로 하는 잠재 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 지역의 유사 상가 매매 사례, 현재 시장 상황, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 유찰 횟수 및 입찰 경쟁률에 따라 낙찰가율이 달라질 수 있습니다. 본건은 임차인으로부터 인수하는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가(757,000,000원)를 기준으로 보수적인 낙찰가율(예: 60~70%)을 적용하여 잠정적인 목표가를 설정할 수 있습니다. 따라서, 대략 454,200,000원 ~ 530,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있는 추정치이므로 반드시 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.