나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500724 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 214-14 지산홈타운 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 주상용부동산, 상업용부동산이 혼재하여 소재하는 지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 주안역, 시민공원역이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상10층 건내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2016.10.11) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재타일 등 마감. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 개별난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 완경사로서, 기준시점 현재 '업무시설' 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경500724 (1)

소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 214-14 지산홈타운 3층302호

용도

오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정평가액

170,000,000원 (17,000만원)

토지 면적

11. 52㎡ (약 3.49평)

건물 면적

59. 88㎡ (약 18.11평) - 전용면적 기준

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산강제경매

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일

2016년 10월 11일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 주상용 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로서 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

교통 상황

인근에 버스정류장과 더불어 주안역, 시민공원역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

인천세무서장 압류 (2022년 9월 14일)

진행 경매 권리

서울보증보험 (강제경매 개시 결정, 2026년 1월 28일)

전체 등기부 채권 총액

약 3,773,500,000원 (참고 사항)

임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 관련)

* 보증금: 176,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 18일

* 배당신고일자: 2024년 6월 7일

* 대항력: 없음

권리분석 요약

* 본 경매 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부등본상 을구 5번으로 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 176,000,000원)이 존재하나, 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* '특수물건정보'에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차권이 매각으로 소멸됨을 시사합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (별도로 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성

오피스텔, 다세대주택, 상가 등 다양한 용도의 부동산이 혼재된 복합 지역입니다.

유동인구 및 상업시설

주안역 인근으로 기본적인 유동인구가 확보되며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성

주안역, 시민공원역, 다수의 버스 노선을 통해 시내외 접근성이 우수합니다.

편의 시설

주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리 관계의 불확실성

'대항력 있는 임차인'이라는 특수물건 정보와 '대항력 없음'이라는 임차인 현황의 상반된 기재는 주의가 필요합니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 가능성이 높으나, 이에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 만약 인수 시 176,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경' 관련 상세 내용 파악이 필요합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 정산 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재개발 시 제약을 받을 수 있는 요인입니다.

혐오 시설

제공된 정보에 따르면, 주변에 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 주위 환경은 일반적인 도심 상업 및 주거 지역으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 주안역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 감정가 17,000만원 대비 최근 실거래가가 더 낮은 점(10,050만원 ~ 14,300만원)은 시세 반영 및 투자 가치 측면에서 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 권리 관계상 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 정보의 상충 및 SGI 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인에 대한 추가적인 확인과 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

주안역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설 접근성

주변 상업 및 주거 시설과의 접근성이 뛰어나 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

수익형 부동산 잠재력

오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능한 투자 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석

* 2024년 5월 27일 거래: 10,050만원 (전용면적 59.88㎡, 5층)

* 2024년 2월 7일 거래: 14,300만원 (전용면적 58.76㎡, 9층)

시세 분석

두 건의 실거래가 평균은 약 12,175만원입니다. 본건은 3층으로, 5층 및 9층 거래가보다 낮은 가격에 형성될 가능성이 있습니다. 또한, 권리 관계의 불확실성 및 SGI 조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위

최근 실거래가 중 낮은 가격과 3층의 위치, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 10,500만원에서 12,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (입찰 시작가는 감정가의 10%인 1,700만원부터 시작하나, 이는 최소 가격이며 실제 입찰가는 시세 및 권리관계 분석을 기반으로 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.