나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500659 [1] 인천광역시 서구 심곡동 342-11 한진게이트빌 씨동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재‘인천양지초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 및 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장 및 지하철'미금역'이 소재하여 교통여건은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제4층 제402호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2002.01.18일이며, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 마감, 바닥: 강화마루 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 60미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1.2지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 절대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500659 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 342-11 한진게이트빌 씨동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 토지지분: 27.899㎡ (약 8.44평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 50.79㎡ (약 15.36평)

* 건물지분: 50.79㎡ (약 15.36평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2002년 1월 18일

* 총 층수: 4층 (본건 4층 소재)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ‘인천양지초등학교’ 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 및 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로, 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 양호합니다. (자료상 지하철 '미금역' 소재로 기재되어 있으나, 해당 역은 경기도 성남시 분당구에 위치하여 인천 서구 심곡동과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 실제 이용 가능한 인천 지역 지하철 노선은 별도 확인이 필요합니다.)

* 도로상태: 본건은 남서측으로 노폭 약 60미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역(연희1.2지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역, 절대보호구역(서부교육지원청), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2021년 3월 12일 남인천세무서장의 압류.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 114,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 9월 25일

* 확정일자: 2020년 7월 20일

* 배당신고일자: 2022년 10월 7일

* 대항력: 없음 (기록상 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 등기부상 주택임차권은 말소되었고, '인수 보증금 합계 0원'으로 파악됩니다. 다만, 권리관계 확인 시 상세 조사가 필요합니다.)

* 등기부현황 요약:

* 소유권 이전: 오숙례(2004.05.25), 최석진(2020.06.15), 박연숙(2020.09.09)

* 주택임차권: 한국토지주택공사(을9, 114,500,000원, 2022.10.07 접수, 말소됨)

* 압류: 남인천세무서장(갑13, 말소기준권리, 말소됨), 안산세무서장(갑14, 말소됨), 동안산세무서장(갑15, 말소됨)

* 강제경매: 서울보증보험(갑16, 153,307,657원, 2026.01.27 접수, 말소됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (다만, 물건명세서상 을구 9번 주택임차권이 언급되었으나, 서울보증보험의 말소동의 확약서 제출 및 등기부상 말소 처리로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원으로 파악됩니다.)

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 심곡동의 주택가에 위치하며, 아파트 및 다세대주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 상업시설은 주로 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 인천양지초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주거지로서 필요한 기본적인 편의시설이 주변에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 설비내역: 도시가스보일러에 의한 난방설비, 상하수도 및 위생설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련 정보의 상충: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 달리, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 해당 임차권은 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 0원으로 파악되나, 관련 자료 상의 혼선으로 인해 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2002년에 준공되어 현재 약 24년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중) 등 토지 이용에 관한 제한 사항이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 한진게이트빌 C동 4층 다세대주택입니다. 주택가에 자리하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 인천양지초등학교 등 교육시설과의 근접성이 특징입니다. 교통은 버스정류장 이용이 용이하나, 언급된 지하철역(미금역)의 실제 위치 및 이용 가능성은 재확인이 필요합니다. 권리관계에서 임차인 관련 정보가 상충되는 부분이 있으나, 인수되는 임차보증금이 0원으로 파악되어 매수인의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이 부분에 대한 최종적인 법적 검토는 필수적입니다. 건물 연식은 2002년으로 노후화에 따른 유지보수 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수 보증금이 0원으로 파악되어, 권리 분석에 따른 불확실성이 상대적으로 적습니다. (단, 추가 확인 필요)

* 잠재적 시세 차익: 유사 면적 및 연식의 최근 매매 사례를 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건(건물면적 50.79㎡, 2002년 준공)과 유사한 면적(51.9㎡)의 1995년 준공 주택이 105,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 건축 연식이 최신이므로, 최소 105,000,000원 이상의 가치를 지닌다고 판단됩니다. 2018년 준공된 48.48㎡ 주택이 153,000,000원에 거래된 사례는 신축 프리미엄을 감안할 때 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 감정가는 122,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* '인수 보증금 합계: 0원'이므로, 이 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크(임차인 관련 정보 불확실성, 건물 노후화 등)를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최종 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 118,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하시는 것을 권장합니다. (본 금액은 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 최저매각가율, 경쟁 구도 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.