나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500739 [1] 인천광역시 남동구 간석동 68-10 로젠하임 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천교통정보센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철 1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제6층 제603호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금208,000,000원 범 위 : 6층 603호 75.21㎡ 전부 임대차계약일자 : 2022년9월7일 주민등록일자 : 2022년10월20일 점유개시일자 : 2022년10월20일 확정일자 : 2022년9월13일 임차권자 : 정** - 본건은 현장조사 당시 상기 주택임차권 설정권자가 아닌 타인이 단기 임대로 거주중인 것으로 조사되었으나, 자세한 임대사항은 미상인 바, 경매 참여시 참고 및 재확인을 하시기 바람. - 본건 구분건물 욕실 타일 부분은 후첨 "사진용지"에서와 같이 타일 일부가 파손된 상태 인 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

물건 비고

-현장조사 시 주택임차권설정자가 아닌 타인이 단기 임대로 거주 중인 것으로 조사되었으나 자세한 임대사항은 미상이고, 욕실 타일 부분 일부가 파손된 상태임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500739 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 68-10 로젠하임 6층 603호

* 용도: 오피스텔 (건축물 정보상 업무시설 및 공동주택(연립주택))

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 75.21㎡ (약 22.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천교통정보센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물은 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 본건이 속한 지역은 준주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리인 남동구의 압류(2023.03.27.)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 을구 5번 주택임차권(정다은, 208,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황상 정다은은 전입일자(2022.10.20)보다 말소기준권리(2023.03.27)가 늦어 대항력이 없습니다.

* 현장 조사 시 주택임차권 설정자가 아닌 타인이 단기 임대로 거주 중인 것으로 조사되었으나, 자세한 임대사항은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 본 건에 대해 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 기능이 혼합된 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 오피스텔, 주택, 상가 등이 복합적으로 분포하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 인천지하철 1호선 간석오거리역을 통해 시내외 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 환경이 우수합니다.

* 단지 인근에 학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 다양한 편의시설과 근린생활시설이 가까이 있어 생활하기 편리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 욕실 타일 일부 파손: 감정평가서 및 현장 조사 결과, 건물 내부 욕실 타일 일부가 파손된 상태입니다. 수리가 필요한 부분으로, 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

* 임대차 관계 불확실성: 현장조사 시 주택임차권 설정자가 아닌 다른 임차인이 거주 중인 것으로 파악되었으나, 정확한 임대 계약 조건 및 기간 등 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 정확한 변경 내용과 그에 따른 인수 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권 오피스텔로, 우수한 교통망과 발달된 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 채무 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다.

* 다만, 건물 내부의 물리적 하자(욕실 타일 파손)와 임대차 관계의 불확실성이라는 리스크 요인이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경 내용을 사전에 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권의 안정적인 교통 접근성.

* 주변 배후 수요 풍부로 인한 공실 위험 낮은 임대 환경.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 건물 내부 하자 보수 및 임대차 관계 명확화 시 시세차익 또는 안정적인 임대수익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 195,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 75㎡)의 로젠하임 오피스텔은 2025년 3월 170,000,000원, 2026년 2월 150,000,000원에 거래된 바 있습니다.

* 특히 2026년 2월 거래가는 본건 감정가보다 낮은 수준이며, 이는 현재 시장 가치를 반영하는 것으로 볼 수 있습니다.

* 욕실 타일 파손에 따른 수리 비용과 임대차 미확인으로 인한 명도 절차의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 재확인, 임대차 관계 상세 파악, HUG 조건 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.