나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500674 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 구월동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으 며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 7층 702호로서, (사용승인일 : 2016.11.03) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 기계식주차설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '업무시설 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500674 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 7층702호 (도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경원대로 911-38)

건물명: 밀레니움

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1.2. 건물 정보

용도: 오피스텔

준공일자: 2016년 11월 3일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 7층 702호

토지 면적 (지분): 12.95㎡

건물 면적 (전용): 79.0161㎡ (약 23.9평)

건축물대장상 건물 총면적: 3452.35㎡

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1.3. 매각 정보

감정가: 260,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

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2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

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3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 채무 관계

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

등기부 채권 총액: 2,341,000,000원 (압류, 가압류, 강제경매 등 포함)

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-09-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 권리 없음.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-09-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 권리 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-05-10

배당신고일자: 2023-07-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련, 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정임.

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3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022-04-14)

소멸/인수 여부:

등기부상 을구 1번 주택임차권(이유진, 270,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정임.

기타 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸됨.

인수 보증금: 0원

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4. 상권분석

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주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. 인근에 주안역이 있어 유동인구가 있으며, 다양한 상업시설이 발달해 있습니다. 자체 조사 결과, 대상 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.2. 교육시설

북동측 인근에 석암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 시세 대비 높은 감정가: 감정가 2억 6천만원 대비 최근 실거래가가 1억 4천만원대에서 1억 6천만원대로 형성되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 합리적인 가격 판단이 필수적임.

* HUG 인수조건 변경 관련: HUG의 채권액(가압류 20억 7천만원)이 매우 높은 점은 과거 건물의 재무적 불안정성을 시사하나, 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인의 권리 인수 부담은 없음.

* 시장 상황 변동성: 오피스텔 시장의 공급 과잉 또는 경기 침체 시 공실 위험 및 가격 하락 가능성이 존재할 수 있음.

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7. 종합 의견

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본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 오피스텔로, 주안역 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 권리 관계는 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각 후 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 감정가가 시세 대비 높게 책정되어 있어, 면밀한 시세 분석을 통한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신식 오피스텔임.

* 역세권 입지: 주안역 인근으로 교통이 편리하며, 상업 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 임차인이 있으나, HUG의 말소동의 확약서로 인해 모두 소멸될 예정이므로 인수 부담 없음.

* 지역 개발 가능성: 주안역 주변 지역의 지속적인 개발 및 활성화 시 가치 상승 기대.

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9. 예상 입찰가

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시세 분석:

최근 매매 사례를 보면,

- 2024년 8월 14일: 3층, 142,000,000원

- 2026년 4월 8일: 5층, 168,000,000원

본 물건은 7층에 위치하므로, 5층 실거래가(168,000,000원)를 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 감정가(260,000,000원)는 최근 시세보다 상당히 높게 책정되었습니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정:

최근 최고가인 168,000,000원을 기준으로, 경매 특성 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 5층 실거래가를 기준으로 10~15% 할인된 금액을 예상하여 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

안정적인 낙찰을 위한 전략적 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.