나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500668 [1] 인천광역시 서구 검암동 652-1 더프라임 나동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 주위는 유사유형의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 건물(통칭 '더프라임 나동') 내 5층 501호로서, (사용승인일: 2014.11.25) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

집함건축물대장 상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 중로 및 소로의 지선도로(승학로422번길, 승학로402번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접 합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)]) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지 구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인등의 주택용도 취 득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500668 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 652-1 더프라임 나동 5층501호

건물명: 더프라임 나동

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 138,000,000원

토지면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물면적: 36.22㎡ (약 10.96평)

1.3. 감정평가 내역

사용승인일: 2014년 11월 25일

구조: 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 5층 501호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 유사 유형의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려 시 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북측 및 서측으로 각각 중로 및 소로의 지선도로(승학로422번길, 승학로402번길)에 접해 있습니다.

2.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

대상물건은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역에 위치하고 있습니다. 제공된 정보 및 관련 검색 결과상, 본건 물건지 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 금1,020,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 기존의 등기부상 권리들이 대부분 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 2014.12.01 (맹진열 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2015.01.15 (이가람)

* 소유권이전(매매): 2021.12.22 (손재현)

* 주택임차권(박경옥, 보증금 165,000,000원): 2024.02.02 접수분 말소 (전입 2021.12.23, 확정 2021.11.09)

* 가압류(주택도시보증공사, 채권액 1,020,000,000원): 2023.09.19 (말소기준권리)

* 압류(서구청, 세무): 2025.05.12 말소

* 강제경매(주택도시보증공사, 채권액 165,000,000원): 2026.01.27 말소

총 등기부채권액 합계: 1,185,000,000원

3.4. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 23일

확정일자: 2021년 11월 09일

대항력: 없음

비고: 등기부등본상 해당 임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

대상물건이 위치한 인천광역시 서구 검암동 일대는 주거지역으로, 유사한 유형의 공동주택, 다세대주택 등이 밀집되어 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 2026년 1월에 거래된 유사 면적 및 유형의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 7일 거래: 30.72㎡, 93,000,000원 (평당 약 303만원)

* 2026년 1월 5일 거래: 72.87㎡, 183,000,000원 (평당 약 251만원)

* 2026년 1월 9일 거래: 62.67㎡, 179,000,000원 (평당 약 286만원)

본건 물건은 전용면적 36.22㎡ (약 11평)으로, 가장 유사한 거래 사례(30.72㎡, 9300만원)를 기준으로 평당 약 303만원으로 환산 시, 예상 시세는 약 109,653,000원입니다. 감정가(138,000,000원) 대비 시세는 다소 낮은 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 상업시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 서인천고등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 기타 생활편의

교통상황이 보통 수준이며, 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가를 받아야 합니다 (허가구역 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 매수 시 해당 내용을 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 참여하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG 관련 인수 조건에 변동사항이 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측에 문의하여 정확한 인수 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 특이사항

감정평가 요약표 상 '대항력있는 임차인'으로 표기되었으나, 등기부등본 및 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 명확히 확인됩니다. 이는 초기 정보와 실제 권리 분석 결과 간의 차이를 시사하며, 유사한 정보 불일치 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경500668 (1) 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 전용면적 36.22㎡ (약 11평)의 비교적 소형 주택입니다. 2014년 신축된 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석 상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 보증금 역시 인수 대상이 아닙니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하며, HUG 인수조건 변경이라는 불명확한 문구가 있어 세심한 확인이 필요합니다. 최근 유사 면적 주택의 거래 사례를 고려할 때, 감정가(138,000,000원) 대비 시세는 약 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 검암동 일대 신축급 도시형생활주택

* 소형 평형으로 비교적 낮은 초기 투자금으로 접근 가능

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 적음

* 대중교통 및 도로 접근성이 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원이며, 최근 유사 면적 주택의 실거래가(약 9,300만원)를 고려할 때 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 예상됩니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근이 가능합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

본 입찰가는 주변 시세, 본건의 입지 조건, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 최종 판단하시기 바랍니다. 특히 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.