나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500631 [1] 인천광역시 남동구 만수동 840-11 플로채 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2011.01.11) 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어마감(표준마감 기준) 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 840-11 :준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2023년11월6일, 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임3783), 임차보증금 : 금190,000,000원, 점유개시일자 : 2021.10.14, 확정일자 : 2021.09.17, 임차권자 : 이진숙

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500631 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 840-11 플로채 1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

건물면적: 62.24㎡ (약 18.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, '인천동부초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:a]

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:a]

2.3. 인접 도로상태

물건지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본 물건은 인천동부초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite:a, b, c, d, h] 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. [cite:a] 현재까지 조사된 내용으로는 물건지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 만수공공하수처리시설이 인근에 위치하며 악취 자료가 공개되고 있어 [cite:i], 이에 대한 주기적인 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 남동구청에서 빈집을 철거하여 주차장 및 휴게공간을 조성하는 등 [cite:l] 주민 편의를 위한 노력이 진행되고 있어 주거 환경 개선 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존(김 , 신 )을 시작으로 소유권이전(김 ), 주택임차권(이 ), 가압류(재단법인), 압류(남동구), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 이 중 가압류(2024.05.16)가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이진숙 (주택도시보증공사 HUG)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.10.14

* 확정일자: 2021.09.17

* 배당신고일자: 2023.11.17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기명령 (2023카임3783)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 표기되어 있어, 특별한 사정이 없는 한 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서 상에도 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었음을 언급하고 있으나, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있어 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 현재까지의 정보로는 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 '다세대' 주택인 '대명빌라(841-27)' (35.91㎡, 1991년식)가 2026년 3월 30,000,000원에 거래되었습니다. [cite: json1] 이는 거래 금액이 매우 낮아 보증금 또는 특수 거래일 가능성을 시사합니다. '성덕빌라(A동)' (36.51㎡, 1991년식)는 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다. [cite: json3] '이안애' (연립, 45.75㎡, 2016년식)는 2026년 3월 163,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 356만원 수준입니다. [cite: json2]

본 물건(62.24㎡, 2011년식)의 감정가는 160,000,000원입니다. '성덕빌라'의 시세(약 255만원/㎡)를 적용하면 약 158,700,000원으로 감정가와 유사한 수준입니다. '이안애'의 평당 단가(약 356만원/㎡)를 적용하면 약 221,700,000원으로 시세가 더 높게 형성될 가능성도 있습니다. 다만, '이안애'는 연립주택으로 건물 유형이 다르며, 신축 연도가 더 최신입니다.

4.2. 상권 특성

주변에 학교(인천동부초등학교)와 주거시설, 근린생활시설이 있어 주거 환경이 안정적입니다. [cite:a, b, c, d] 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2011년 1월 11일 사용승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:a]

5.2. 건축물 용도

공부상 용도는 다세대주택이며, 현황도 동일하게 이용 중입니다.

5.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

주택임차권(이 )이 말소 예정으로 분석되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사(이진숙)'의 임차인 현황 등 특수 물건 정보로 인해 명확한 인수/소멸 여부 확인이 필수적입니다. '대항력 없음' 표기는 긍정적이나, HUG와의 계약 내용 및 말소 동의 확약서의 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

만수공공하수처리시설의 악취 발생 가능성이 제기되고 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다. [cite:i]

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 신축(2011년식) 다세대주택으로, 인천동부초등학교 인근에 있어 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계상 임차권이 말소 예정으로 분석되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상되지만, HUG와의 관련성을 고려한 최종적인 권리 분석이 중요합니다. 입지 조건과 건물 상태를 고려할 때, 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천동부초등학교 인근의 우수한 교육 환경

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 2011년식 준신축급 건물로 양호한 상태

* 임차권 말소 예상으로 인한 인수 보증금 부담 없음 (단, 최종 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가 160,000,000원 대비, 주변 시세 및 물건의 특징을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차권의 소멸 가능성이 높다고 판단되더라도, HUG 인수조건 변경 등의 특수 사항은 신중한 검토를 요구합니다. '성덕빌라'의 시세(약 158,700,000원)와 감정가가 유사하며, '이안애'의 높은 시세(약 221,700,000원)는 참고하되, 본건은 다세대주택이고 연식이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하여 170,000,000원에서 185,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 권리관계의 최종 확정 여부, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.