나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500594 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 제물포역(인천1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제801호로서 (사용승인일: 2017.11.20.) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기존적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 오피스텔, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약35m, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500594 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 201,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 8층 801호

용도: 오피스텔

토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 14층 건물 중 8층 801호 (사용승인일: 2017.11.20.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 제물포역(인천1호선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제801호입니다.

사용승인일은 2017년 11월 20일이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 정보

토지 형상은 사다리형이며, 오피스텔 및 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

토지면적은 12.07㎡(약 3.65평)이며, 건물 전유부분 면적은 59.80㎡(약 18.09평)입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11, 2023-12-18)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 대상자: 외국인 등) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

전체 등기부채권 총액은 755,305,466원입니다.

말소기준권리는 2022년 7월 11일 접수된 인천세무서장의 압류(갑2)입니다.

등기부상의 모든 권리(주택임차권, 압류, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

주요 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(한유경)

* 보증금: 241,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-23

* 확정일자: 2022-05-20

* 배당신고일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을7)으로 등재되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 7월 11일 접수된 인천세무서장의 압류(갑2)입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 순위 7번 주택임차권등기 역시 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천 남중학교 인근의 일반상업지역에 위치하여, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 혼재하는 지역입니다.

지하철 제물포역(인천1호선)이 인근에 있어 역세권으로서의 가치를 지니며, 이를 통한 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

주변에 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설, 상업시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인천남중학교가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 다른 교육시설들도 소재하여 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 기타

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공된 경매 사건일 가능성이 높아, 다른 채권자들의 권리 관계 및 채무 규모를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있으나, 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 채권 총액 규모를 감안하여 경매 절차의 진행 및 취소 가능성에 대해 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동 탑클래시아 오피스텔로, 지하철 제물포역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 2017년에 신축된 건물로 비교적 최신 상태이며, 주변 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 상 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만 HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항이 있어, 계약 전 면밀한 법률 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 제공된 JSON 거래 정보(2025년 9월, 51.58㎡ 기준 12,700만원)와 감정가(20,100만원) 사이에 시세 차이 가능성이 존재합니다.

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 51.58㎡(약 15.6평) 면적의 오피스텔이 12,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 814만원 수준입니다. 본 물건(59.80㎡, 약 18.09평)에 이 기준을 적용 시, 시장 시가는 약 1억 4,750만원 수준으로 추정됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보상의 최근 매매 사례(51.58㎡, 12,700만원)를 기준으로 본 물건(59.80㎡)의 추정 시가는 약 1억 4,750만원입니다.

감정가는 2억 100만원으로, 실제 시세와의 괴리가 존재합니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 시세와 감정가 사이의 적정선에서 입찰가를 산정합니다.

현 시세(약 1.47억)와 감정가(2.01억)를 고려하고, 특이사항에 대한 추가 확인 및 현장 조사를 전제로, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 입찰가격을 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.