나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500584 [1] 인천광역시 서구 검암동 668-1 엘지아트빌 에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 내 5층 501호로서(사용승인일:2014.03.12) 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

기준시점 현재 주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 지선도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경500584 (1) 사건의 경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500584 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 668-1 엘지아트빌 에이동 5층501호

* 건물명: 엘지아트빌 A동

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

* 준공일자: 2014년 3월 12일

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 24.96㎡ (약 7.55평)

* 토지지분: 24.96㎡ (약 7.55평)

* 건물면적: 44.48㎡ (약 13.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성, 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 지선도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 대인고등학교, 검암중학교 등 교육시설과 다수의 근린생활시설이 위치하고 있으며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022년 11월 21일)입니다. 이에 따라 을구 순위 3번 주택임차권등기(장소윤)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 6일

* 확정일자: 2021년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 전액에 대해 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약: 현재 등기부상 채권 총액은 130,000,000원입니다. 본 건 경매는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청에 의해 진행되며, 권리관계가 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 주변으로 동류형의 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 대규모 상업시설보다는 주거민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있어, 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 다수의 근린생활시설, 마트, 은행 등이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 대인고등학교, 검암중학교 등 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인의 주택용도 취득에 한하여 적용되며 2026년 8월 25일자로 만료 예정이므로 내국인에게는 직접적인 제한이 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 내부적인 자산 관리 조건 변경일 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 재정적 부담으로 이어질 가능성은 낮으나, 입찰 전 관련 내용을 충분히 확인하는 것이 좋습니다.

* 주택임차권: 등기부상 임차권은 말소 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 조건이 있었으므로, 입찰 전 등기부등본 및 법원 기록을 통해 말소 여부를 최종적으로 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 엘지아트빌 A동 다세대주택으로, 비교적 최근인 2014년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 채권자의 적극적인 말소 동의로 권리관계가 명확하며, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 물건입니다.

* 주거지로서 기본적인 생활 환경과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 교육시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건 등은 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 130,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

* 인근의 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋아 주거용으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 8,300,000원에서 9,400,000원 수준으로 파악됩니다.

* 이에 본건 건물면적(약 13.46평)을 기준으로 환산 시, 약 111,700,000원에서 127,200,000원 사이의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

* 감정가 130,000,000원을 고려하고, 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사, 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 이를 바탕으로, 본 건의 합리적인 초기 입찰가로 118,000,000원을 제시합니다. 이는 시장 시세 중간값 및 감정가 대비 고려된 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.