나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500589 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치하는 "웰스하임" 제5층 제501호로서, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재 하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철1호선 간석오 거리역)이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건중 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 지하 주차장 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 사디리형 토지를 '도시형생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측 및 서측으로 포장광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문 의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역 기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상 대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500589 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층501호

건물 용도: 다세대주택 (본건은 '오피스텔'로 이용 중이며, 건축물대장상 주용도는 '공동주택'으로 도시형생활주택임)

감정가: 95,000,000원

토지 면적: 5.17㎡ (약 1.56평)

토지 지분: 5.1705㎡ (약 1.56평)

건물 면적: 25.93㎡ (약 7.84평)

건물 지분: 25.93㎡ (약 7.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공 연도: 2014년

건물 층수: 총 19층 중 5층

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 '웰스하임' 제5층 제501호로서, 인천지하철 1호선 간석오거리역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측, 북동측, 서측으로는 포장된 광대로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

경매 물건의 채권자는 주OOOOOOO이며, 강제 경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 남동구(인천광역시)의 압류(갑4)입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박소현): 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-07-11, 확정일자 2022-05-25. 배당신고일자 2024-07-31. 대항력 없음.

* 최은진: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-11-17. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(박소현, 100,000,000원)이 존재하나, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출될 경우 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권자가 HUG이므로, 임차권 등기가 말소될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 간석오거리역 일대는 과거 유흥가와 교통 중심지로 번성했으나, 상권 노후화 및 코로나19 등의 영향으로 2020년 기준 중대형 상가 공실률이 30.9%에 달하며 수도권 최고 수준을 기록하기도 했습니다. 다만, 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구는 여전히 많은 편이나, 소비로 이어지지 않는 문제점이 지적되고 있습니다. 최근에는 유흥업소들이 줄고 오피스텔이 들어서는 등 상권 변화가 진행되고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 5층에 위치하며, 전용면적 25.93㎡(약 7.84평)의 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 2014년에 준공되었습니다.

내부 설비로는 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차, 지하 주차장 및 난방 시설이 완비되어 있습니다.

인천지하철 1호선 간석오거리역이 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 각종 편의시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있어, HUG와 관련된 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차권 인수 가능성: 주택임차권(박소현) 등기가 존재하며, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 해당 임차권이 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 만약 임차권이 인수될 경우, 1억 원의 보증금을 추가로 부담해야 하므로 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다. 다만, 채권자가 HUG라는 점을 감안할 때 말소 동의 가능성이 높습니다.

* 간석오거리 상권 침체: 과거 유흥가 중심 상권의 침체는 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 2014년식 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 하지만 간석오거리 상권의 전반적인 침체와 임차권 인수 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 감정가는 95,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 실거래가와 권리관계를 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권 접근성: 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권으로 교통 요충지에 해당합니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 노후화가 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 투자 수요에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2014년에 준공된 '풍경채' 빌라(64.73㎡)가 2026년 3월 173,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 2,672,657원/㎡ 입니다. 본건의 전용면적(25.93㎡)에 이 가격을 적용하면 약 69,287,000원 수준의 시세가 산출됩니다.

감정가는 95,000,000원이나, 주변 실거래가 대비 높은 편으로 판단됩니다. 권리분석 상 HUG 임차권이 말소될 가능성이 높다고 가정하며, '인수 보증금'은 0원으로 간주합니다.

따라서, 시장 가격과 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 75,000,000원으로 제시합니다. 이는 시장 가격보다는 높지만 감정가보다는 낮아, 적절한 낙찰가 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.