나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500534 [1] 인천광역시 서구 검암동 526-3 아이리스 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 ‘검바위역’ 북측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위는 학 교, 다세대주택 등이 분포하는 준공업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트박공지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500534 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 526-3 아이리스 비동 3층 303호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트박공지붕 4층 건물 내 제3층 제303호

용도: 다세대주택

토지면적: 25.78㎡ (약 7.8평)

건물면적: 34.47㎡ (약 10.4평)

감정가: 126,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 검암동 ‘검바위역’ 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변에 학교, 다세대주택 등이 분포하는 준공업지대로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 22일 인천지방법원의 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

주요 권리사항:

* 소유권: 이종용 → 서금순 → 박희복으로 소유권 이전이 확인됩니다.

* 주택임차권 (을구 5번): 신수지, 117,000,000원. 해당 권리는 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (전입일자 2022-06-10, 확정일자 2022-05-24)

* 강제경매 (을구 4번): 주택도시보증공사, 117,000,000원. 말소기준권리입니다.

* 압류 (을구 5번): 국민건강보험공단.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(신수지)

보증금: 117,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-06-10

확정일자: 2022-05-24

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 없음

비고: HUG 관련 계약으로 보이며, 대항력이 없습니다.

* 한명수

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-06-10

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 금액에 대한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

종합 권리분석: 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 한명수 씨의 보증금 미확인분에 대한 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 개발: 검암2지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 체계적인 개발이 이루어질 수 있습니다.

토지이용계획: 본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

지역 특성: 주변에 학교와 다세대주택이 밀집한 주거지역과 일부 준공업지대가 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 검바위역 인근에 위치하여 관련 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변에 학교가 분포하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

교통: 검바위역을 이용한 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 한명수 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도를 취득하는 경우에 한해 허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 외국인 매수 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

지역 특성: 준공업지대 특성이 혼재되어 있어, 주변 지역의 개발 방향 및 잠재적인 혐오시설(예: 소규모 공장 등) 존재 가능성을 검토해야 합니다. 지도 검색 결과, 인근에 소규모 공장 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동의 다세대주택으로, 검바위역을 편리하게 이용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2010년에 건축된 건물로 비교적 연식이 짧은 편이며, 감정가는 1억 2,600만원입니다.

권리 분석 결과, 말소기준 권리 외 주택임차권이 존재하나 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 한명수 씨의 보증금 미확인분입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법적 절차상 명시된 수치이며 실제 인수 금액이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 남아있으므로, 외국인 매수 시에는 추가적인 확인이 요구됩니다. 전반적으로 입지는 양호하나, 준공업지대 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 검바위역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 편리합니다.

신축급 다세대주택: 2010년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

HUG 관련 권리 소멸: HUG의 채권이 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 인천 서구 검암동 636-12, 풀하우스 101동 (전용면적 30.72㎡): 2026년 1월 거래, 9,300만원. (평당 약 302.7만원)

* 인천 서구 검암동 645-5, 몽베르타운하우스2차 (전용면적 72.87㎡): 2026년 1월 거래, 1억 8,300만원. (평당 약 251.1만원)

* 인천 서구 검암동 616-1, 뉴베스트 (전용면적 62.67㎡): 2026년 1월 거래, 1억 7,900만원. (평당 약 285.6만원)

본건 물건은 전용면적 34.47㎡ (약 10.4평)입니다. 가장 유사한 면적인 30.72㎡ 거래 사례(9,300만원)를 기준으로 볼 때, 평당 단가는 약 302.7만원입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 104,450,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(1억 2,600만원) 대비 최근 시세가 약 1,000만원 이상 낮게 형성되어 있습니다.

가장 큰 변수인 대항력 있는 임차인 한명수 씨의 보증금 미확인분 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. 만약 해당 임차인에게 보증금을 인수해야 할 경우, 추가적인 비용이 발생하게 됩니다.

안정적인 입찰가 산정을 위해, 인수 보증금 0원 가정 하에 시세 하단인 9,000만원에서 9,500만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가: 9,200만원 (인수 보증금 0원 가정 시). 임차인과의 협상 결과 또는 법적 절차에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.