나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87294 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 674-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "도곡15리마을회관" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통상황은
보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,4: 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용중임.
기호 2: 인접지 대비 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2: 본건 남서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로(기호1,4토지)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4 : 도시지역, 제1종일반주거지역(어룡), 지구단위계획구역(어룡), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호2 : 도시지역, 제1종일반주거지역(어룡), 지구단위계획구역(어룡),소로3류(폭8m 미만)
(국지도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3) 경량철골구조(현 철근콘크리트구조 및 경량철골구조)
샌드위치패널지붕 2층건으로서,

외벽: 노출콘크리트 마감 등,
내벽: 페인팅 마감, 인테리어마감 등,
바닥: 장판지 깔기 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: PVC이중창 임.

부속건물: 경량철골구조(컨테이너)임.

이용상태

지1층-2층 : 근린생활시설(사무소)로 이용중임.
부속건물(1,2층) : 창고로 이용중임.

설비내역

통상의 위생급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경87294 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 674-6

용도: 근린시설

감정가: 1,334,705,000원

토지 면적: 715.00㎡ (약 216.3평)

건물 면적: 354.08㎡ (약 107.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "도곡15리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 농경지, 임야, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 환경을 갖춘 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건은 남서측으로 폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역(어룡), 지구단위계획구역(어룡)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

이 지역은 자연환경과 주거, 상업 시설이 공존하는 형태를 보이며, 대규모 개발보다는 기존 환경을 유지하며 발전하는 양상을 띠고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2)입니다.

이후 등기된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 현재 대부분의 권리들이 말소 처리되어 있어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

임차인 현황:

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 보이며, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* (주)대건이엔씨 이 :

보증금: 30,000,000원

차임: 1,150,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-28

배당신고일자: 2025-03-14

대항력: 없음

* (주)세안파워텍:

보증금: 30,000,000원

차임: 2,300,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-03-14

대항력: 없음

*주의: 전입일자(사업일자) 등 일부 정보가 미상이나, 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 주식회사한빛넥스트 이 :

보증금: 30,000,000원

차임: 1,150,000원

전입일자(사업일자): 2019-06-11

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

토지 등기부 채권 총액: 2,509,221,758원

건물 등기부 채권 총액: 2,509,221,758원

이는 현재까지 등기된 채권 총액으로, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 대상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 활용되고 있어, 주변 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다.

주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 대규모 상권보다는 지역 밀착형 상권으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 이용이 편리하다는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

성장관리권역, 제1종일반주거지역 등 용도 지역 상 추가적인 대규모 개발보다는 제한적인 범위 내에서의 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 와부읍 도곡리는 남양주시 내에서도 자연환경과 주거 지역이 어우러진 곳입니다.

가까운 곳에 마을회관이 있으며, 도곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 농경지와 임야가 분포하고 있어 쾌적한 주거 환경을 조성하는 데 기여합니다.

프라움악기박물관, 정약용 유적지, 다산생태공원, 물의 정원 등 다양한 관광 및 문화 시설이 남양주시에 위치하고 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

특히, 산책이나 휴식을 즐길 수 있는 공원과 자연 경관이 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건: 본 건은 여러 사건이 중복으로 진행되고 있으며, 공동 담보 및 유동화 물건으로 복잡한 채권 관계가 있을 수 있습니다. [cite:original text]

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄하여 매각되므로, 전체 물건에 대한 정확한 가치 평가 및 활용 계획이 중요합니다. [cite:original text]

* 토지 이용 계획 및 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 개발 시 고려해야 할 사항이 많습니다.

* 주변 환경: 주위가 단독주택, 농경지, 임야 등으로 혼재되어 있어, 상업 시설로서의 집객력이나 확장성에 한계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리에 위치한 근린생활시설로, 비교적 안정적인 권리 관계를 가지고 있습니다. [cite:original text]

인근 지역은 주거, 농업, 임야 등이 혼합된 환경이며, 기본적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

이 지역은 자연 친화적인 환경과 수도권의 접근성을 동시에 갖추고 있어 잠재적 가치가 있으나, 엄격한 토지 이용 규제와 주변 환경의 특수성으로 인해 개발 및 활용에 신중한 접근이 요구됩니다.

전반적으로 무난한 입지 조건을 갖추었으나, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특이사항은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 등기사항이 소멸될 예정으로, 매수인이 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

* 근린생활시설 용도: 지역 주민을 대상으로 하는 업종이나 소규모 사업을 운영하기에 적합한 용도로 활용 가능합니다.

* 자연과 인접한 입지: 주변의 농경지, 임야 등은 쾌적한 환경을 제공하며, 수도권 내에서 상대적으로 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 일괄매각의 이점: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 이용 계획과 건물 활용 계획을 통합적으로 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,334,705,000원을 기준으로 하되, 최근 유찰 횟수 및 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크(중복사건, 공동담보, 유동화물건 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 70%인 934,294,000원 이하에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 시세 비교, 권리 분석 심층 검토 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.