나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60205 [1] 경기도 파주시 금촌동 404-7 힐탑 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금신초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있는 공동주택 (다세대주택)인 '힐탑'내 제101동 제1층 제101호로서 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 등 공동주택지대, 초등학교 등 교육시설지대, 금촌체육공원, 행정복지센터, 그리고 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 마음밭길 등 주요도로가 지나고 있고, 남동측 인근으로는 경의중앙선 금촌역사가 소재하고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내의 1층 101호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 시멘몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 단지형 다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

개별난방구조이며, 도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장설 비, 단지내 CCTV설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형태의 인접지대비 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 진입도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 구분건물(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합 건축물대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용 상황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60205 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 404-7 힐탑 101동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

토지지분: 145㎡ (약 43.86평)

건물면적: 64.18㎡ (약 19.41평)

건물지분: 64.18㎡ (약 19.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금신초등학교' 북서측 인근에 위치한 '힐탑' 내 101동 1층 101호로서, 주변은 동류형의 다세대주택, 아파트 등 공동주택지대, 초등학교 등 교육시설지대, 금촌체육공원, 행정복지센터, 그리고 소규모 점포 등이 혼재하여 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 마음밭길 등 주요 도로가 있고, 남동측 인근으로는 경의중앙선 금촌역이 소재하여 전반적인 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (경서농업협동조합, 2021-05-20 접수, 288,000,000원)

낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을1 근저당 및 그 이후 접수된 모든 권리(갑5 압류, 갑6 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

낙찰 후 인수되는 권리: 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 현황 조사 시 공시되지 않은 유치권 등 특이사항이 있는지 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대관계가 미상이며, 건물 내부 확인이 폐문부재로 인해 집합건축물대장 및 현황도면 등을 종합적으로 참작하여 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

등기부채권 총액: 근저당 288,000,000원, 임의경매 신청채권 233,982,852원으로, 총 521,982,852원의 채무가 등기되어 있습니다. 이는 말소기준권리 이후의 채권 총액으로, 낙찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 금촌역을 중심으로 형성된 지역 상권에 속해 있으며, 주거 지역 내 노변을 따라 소규모 점포들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 금신초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

편의시설: 파주시 행정복지센터, 금촌체육공원이 가깝고, 소규모 점포들을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매가 가능합니다.

교통: 경의중앙선 금촌역을 이용하면 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임차인 현황상 인수하는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이고 내부 구조 확인이 제한적이었던 점은 실제 명도 시 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

감정가와 실거래가 괴리: 최근 주변 실거래가와 비교 시 본건의 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 수익률 산정 및 투자 결정에 신중을 기해야 할 이유가 됩니다.

건물 내부 상태: 폐문부재로 인해 내부 상태 및 관리 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 준공 후 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 내부 수리 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동 역세권 및 학세권에 위치한 다세대주택으로, 2020-2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가집니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 내부 구조 파악의 어려움, 그리고 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이는 본건 투자의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 및 학세권 입지: 경의중앙선 금촌역과 금신초등학교가 근접하여 실수요자뿐만 아니라 임대 수요 확보에도 유리합니다.

신축 건물: 2020-2021년 준공으로 건물 노후화에 따른 부담이 적고, 비교적 최신 시설을 기대할 수 있습니다.

토지 지분: 145㎡(약 43.86평)의 넓은 토지 지분은 향후 재건축이나 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 380,000,000원

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 288,000,000원 (근저당)

주변 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 71.84㎡ (약 21.7평): 180,000,000원 (평당 약 8,295,000원)

* 66.705㎡ (약 20.2평): 135,000,000원 (평당 약 6,683,000원)

* 51.38㎡ (약 15.5평): 140,000,000원 (평당 약 9,032,000원)

본건 건물 면적은 64.18㎡(약 19.41평)이며, 감정가는 380,000,000원(평당 약 5,920,000원)입니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 상당히 높은 수준임을 알 수 있습니다.

감정가와 실거래가 간의 괴리, 임차인 미확인 및 내부 상태 불확실성 등의 리스크 요소를 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 권장되지 않습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 범위를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 360,000,000원

적정 입찰가 제안: 340,000,000원 (현장 조사 및 권리 분석 심화 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.