나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60103 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 871 주공아파트 202동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 "문산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 학교 및 산업단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "문산역" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평지붕 15층 중 14층 1402호로서 (사용승인일 : 2002.06.27.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(08.7.24 고시)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-05)(소로3-문산14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031- 940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-07)(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립 주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 고양지원 2026타경60103 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 871 주공아파트 202동 14층 1402호

* 아파트명: 문산당동주공2단지

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평지붕 15층 중 14층

* 사용승인일: 2002년 6월 27일

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 41.17㎡ (약 12.45평)

* 토지지분: 41.1725㎡ (약 12.45평)

* 건물면적: 59.42㎡ (약 17.97평)

* 건물지분: 59.42㎡ (약 17.97평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대OOO

1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 871번지, "문산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 학교(문산초등학교, 문산동중학교) 및 산업단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 복합 지역입니다.

* 도로 및 교통: 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 "문산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 8월 19일 접수된 대한민국(채권자: 대한민국)의 가압류(채권액 56,400,000원)가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약:

* 집합건물 등기사항전부증명서상 갑구 순위 2번(2002.11.20. 최운달 소유권이전) 및 3번(2008.02.28. 김용식 소유권이전)은 말소기준권리보다 선순위로 보이지 않습니다.

* 말소기준권리(갑9)보다 후순위인 갑구 10번(2026.01.26. 대한민국 강제경매)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 2월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 현장 확인과 명도 협상이 필요합니다.

* 총 인수 보증금: 0원

* 결론: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 뚜렷한 부담은 없어 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 세심한 주의와 전략이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 파주시 문산읍 당동리 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 교육 시설, 그리고 산업단지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 문산역 역세권이라는 점은 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 인근 산업단지는 지역 내 고용 창출 및 인구 유입에 기여하며, 이는 아파트 수요를 뒷받침할 수 있는 잠재력을 가집니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 경의중앙선 문산역을 이용한 수도권 접근성이 우수하며, 단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 수월합니다. 차량 접근성 역시 양호합니다.

* 교육: 북서측 인근에 문산초등학교가 위치하며, 문산동중학교도 근거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있으며, 주변 근린생활시설 및 문산역 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 문산당동주공2단지는 총 5개 동, 415세대 규모이며, 본건은 202동 14층에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 김용식 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수하는 보증금은 없으나, 임차인의 실제 권리 관계, 점유 여부, 명도 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교, 문산초등학교), 절대보호구역(문산동중학교)에 해당됩니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 특정 주택 유형의 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 절차가 진행 중이므로, 허가구역 지정이 낙찰 및 소유권 이전 절차에 미치는 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 2002년 준공으로 비교적 노후된 아파트 단지에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 14층 아파트(1402호)로, 경의중앙선 문산역과의 접근성이 우수하고 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 감정가는 1억 4,600만원이며, 최근 실거래가와 비교 시 시세 반영 정도를 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 존재에 대한 명도 리스크는 사전에 충분히 대비해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 유의사항으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 문산역 역세권: 경의중앙선을 이용한 수도권 접근성이 뛰어나며, 이는 미래 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 생활 인프라: 초, 중학교 및 근린생활시설이 인접하여 정주 여건이 우수합니다.

* 0원 인수 임차인: 보증금 부담이 없어 명도 절차에 따른 금전적 리스크가 감소할 것으로 예상됩니다 (단, 명도 협상 필요).

* 시세 차익 기대: 감정가와 최근 매매 시세를 비교하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 본건 아파트(문산당동주공2단지)의 전용면적은 59.42㎡ (약 17.97평)입니다.

* 최근 매매 사례(2026년 2월~5월)를 보면, 비슷한 면적(약 49.86㎡, 약 15.08평)이 1억 2,900만원 ~ 1억 3,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본건의 전용면적 59.42㎡ (약 17.97평)의 시세를 추정하면, 약 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 최근 전월세 거래에서 59.42㎡ 면적의 보증금이 1억 2,500만원(2026.04.14)인 점도 시세 판단에 참고할 수 있습니다.

* 감정가: 146,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 시세는 약 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원으로 추정됩니다.

* 감정가(1억 4,600만원)는 현재 시세 범위 내에 있습니다.

* 경쟁적인 입찰 상황과 본건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 135,000,000원 ~ 143,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. (낙찰률, 경쟁 상황, 향후 명도 계획 등을 종합적으로 고려해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.