나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60215 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-15 삼성캐슬 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교일산병원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평지붕, 지상4층 삼성캐슬 제101동 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2016.09.21) 외벽 : 석재 타일붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 건부지(다세대주택 및 제1종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30M, 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 7번 2023년 7월 5일 제88860호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60215 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-15 삼성캐슬 101동 2층202호

건물명: 삼성캐슬 101동 202호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

토지 면적: 62.04㎡ (약 18.77평)

건물 전용 면적: 56.72㎡ (약 17.16평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교일산병원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통 상황: 본건 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지상 4층 삼성캐슬 제101동 제2층 제202호로서, 사용승인일은 2016년 9월 21일임. 외벽은 석재 타일붙임 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등임.

토지 이용 상태: 본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 건부지(다세대주택 및 제1종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 30M, 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 27일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금 20,000,000원)가 말소기준권리임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ): 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-25, 확정일자 2021-03-22, 대항력 없음.

* 임차인: 윤상일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-08, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 7번 주택임차권등기(2023년 7월 5일 접수, 김나리)에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 경매 절차 진행 시 해당 임차권은 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: "동국대학교일산병원" 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 식사동 747-7번지 헤리티지9동 (2021년 준공, 전용 69.11㎡): 269,900,000원 (2층)

* 식사동 769-8번지 디펠리스2단지1동2동 (2017년 준공, 전용 67.98㎡): 220,000,000원 (2층)

* 식사동 1519번지 GL타운 (2018년 준공, 전용 72.55㎡): 300,000,000원 (1층)

본건(삼성캐슬, 2016년 준공, 전용 56.72㎡)의 감정가는 231,000,000원으로, 비교 사례 중 디펠리스2단지(2017년 준공, 67.98㎡)의 매매가(220,000,000원)와 유사한 수준이며, 전용면적 대비 시세가 적정한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주거 편의성: 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

의료 시설: "동국대학교일산병원"이 인접하여 의료 서비스 접근성이 뛰어남.

교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경에 대한 정확한 내용을 추가적으로 확인하는 것이 권장됨. (다만, 임차권 관련 확약서 내용을 보면 큰 문제는 없어 보이나, 절차상의 변동 가능성 고려)

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 과밀억제권역 등 다수의 법규에 의한 제한이 있음.

* 특히, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 대상 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있어, 외국인 또는 법인 명의로 매입 시 별도의 허가가 필요할 수 있음.

임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 보증금/차임이 미상인 임차인(윤상일)이 존재하므로, 잔여 보증금이나 기타 채무 관계에 대한 확인이 필요함. (현 정보상으로는 보증금 0원이지만, '미상'이라는 표현은 주의를 요함)

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 삼성캐슬 다세대주택으로, 동국대학교일산병원 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수하고 교통 환경도 양호한 편임. 감정가는 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 보이며, 권리 분석상 임차인 관련 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됨. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한 사항과 HUG 관련 인수 조건 변경에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 병원 및 상업 시설 접근성이 뛰어난 주거지역 내 위치.

* 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수 부담이 없어 명도 리스크 최소화.

* 가격: 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 가능성 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가: 231,000,000원

최근 시세 (2026년 5월 기준, 전용면적 67~72㎡): 220,000,000원 ~ 300,000,000원

본건 전용면적 (56.72㎡) 및 준공년도 (2016년) 고려 시, 시세 하단부인 220,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 형성될 가능성이 높음.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰 고려 가능.

예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.