나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60190 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-34 116동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "서울~문산고속도로 북고양IC" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2015.04.21) 외벽 : 드라이비트마감 및 일부 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내의 자체평탄화한 부정형의 토지로서 "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년 8월 6일 제67767호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60190 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-34 116동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

건물 전용면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

토지 지분면적: 76.85㎡ (약 23.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2015년 04월 21일

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "서울~문산고속도로 북고양IC" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부등본상 확인된 주택임차권(을구 3번, 2024년 8월 6일 접수, 채권자: 김동규, 보증금: 210,000,000원)이 존재하였으나, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 본 경매 절차를 통해 해당 주택임차권은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 말소기준권리는 2024년 3월 25일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(금 5,885,534원)입니다.

* 등기부상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

* 임대차 관계 등 자세한 임차인 현황은 미상으로 조사되었습니다.

* 임차인 현황 (주택임차권 등기 기준):

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ) (채권양수인)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 29일

* 확정일자: 2022년 07월 06일

* 대항력: 없음 (HUG 확약서 제출로 보증금 반환청구권 포기 및 말소 동의)

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 보증금 반환채무 인수 리스크 없음.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

* 생활 편의시설은 지역 내에서 기본적인 수준으로 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 서울~문산고속도로 북고양IC가 인근에 위치하여 광역 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건축물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 4월 21일 사용승인되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 본 건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간 중에는 해당 주택 유형 취득 시 허가를 받아야 할 수 있으므로, 취득 시점에 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 건축 연차가 2015년으로, 약 11년차에 접어들고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG의 확약서 제출로 임차권 관련 리스크는 해소되었으나, 관련 서류의 효력 및 이행 여부를 최종적으로 검토하는 것이 안전합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 상지석동에 소재한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어 안전하게 접근 가능한 경매 물건입니다. 교통 및 생활 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항이 있으나, 주거용 건물로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 최근 주변의 다른 신축 다세대주택 거래 사례들을 참고하여 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 명도 및 권리 말소에 대한 위험이 낮습니다.

* 서울~문산고속도로 접근성이 양호하여 파주 지역 내에서의 이동이 편리합니다.

* 2015년식으로 건축 연차가 오래되지 않아 주거 상품성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2021년식 68.37㎡ (약 20.68평) 다세대주택이 365,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,763만원)

* 2014년식 41.2㎡ (약 12.46평) 다세대주택이 52,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 417만원)

* 2023년식 67.31㎡ (약 20.36평) 다세대주택이 277,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,357만원)

본 건은 2015년식 59.80㎡ (약 18.09평)이며, 감정가는 159,000,000원 (평당 약 879만원)입니다.

최근 거래된 신축 다세대주택들의 가격이 높게 형성되어 있으나, 본 건의 건축 연식과 감정가를 고려할 때, 보수적인 시세 추정이 필요합니다.

감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

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