나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70179 [1] 경기도 양주시 덕정동 135-2 비동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '덕정중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철 '덕정역'이 소재하는 등, 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 제1층 제106호로서 (사용승인일 : 1982. 12. 06) 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등(탐문조사) 창호 : 새시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

연립주택으로서 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약8미터 내외의 도로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 구분건물의 지하실(면적:6.71㎡)은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상에는 "전유 부분의 건물의 표시"에 등재되어 있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)에는 "공 용부분"에 등재 되어 있음. 3) 본건 구분건물은 현황 "고려연립 제비동 제1층 제106호"로 통칭됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70179 (1)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 강OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 덕정동 135-2 비동 1층106호

용도: 연립주택

건물 사용승인일: 1982년 12월 6일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 제106호

건물 내부 마감: 벽지 및 타일 마감 등 (탐문조사), 새시 창호

토지 면적: 34.96㎡ (약 10.58평)

토지 지분: 34.55902777777778㎡ (약 10.46평)

건물 면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

건물 지분: 41.89㎡ (약 12.67평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 존재

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 79,000,000원

감정평가서 요약:

- 본건 구분건물은 현황 '고려연립 제B동 제1층 제106호'로 통칭됩니다.

- 집합건축물대장(전유부,갑) 상에는 '공용부분'으로 등재된 지하실(면적:6.71㎡)이 구분건물 감정평가 요항표 및 등기사항전부증명서 상에는 '전유 부분의 건물 표시'에 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '덕정중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 '덕정역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로를 통해 출입하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (집합건물 등기부 요약)

- 2001-02-17: 소유권 이전 (윤운채)

- 2020-11-23: 소유권 이전 (문수원)

- 2023-05-12: 소유권 이전 (김민정외 6명, 상속)

- 2024-01-26: 4번 김민정 지분 압류 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

- 2024-08-28: 4번 원종현 지분 전부 이전 (강제경매로 인한 매각, 2023타경78497) (강모나외 1명)

- 2026-01-28: 강제경매 개시 결정 (의정부지방법원, 2026타경70179) (강모나외 1명)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 원종선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-02

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 해당 임차인과의 계약 내용을 상세히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2024년 1월 26일 국민건강보험공단의 압류 등기.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 상으로는 지상권이 있습니다. (일반적인 연립주택에서는 흔치 않은 권리이므로, 실제 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 및 건물 유형에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* 2026년 6월 15일: 경기도 양주시 덕정동 176-2, 현대주택(다세대), 44.58㎡, 7,500만원.

* 2026년 6월 15일: 경기도 양주시 덕정동 135번지, 대명주택(A.B동, 연립), 60.93㎡, 9,500만원. (본건과 동일/유사 지번 및 건물 유형)

* 2026년 6월 16일: 경기도 양주시 덕정동 286-5, 명진빌라(다세대), 76.42㎡, 15,000만원.

4.2. 주요 시설 분석

본건은 덕정중학교 인근 주거 지역에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대, 연립주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에는 기본적인 생활 편의를 위한 마트, 편의점, 식당 등의 상업 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 덕정중학교가 위치합니다. 주변에는 초등학교 및 고등학교 등 추가적인 교육 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

5.3. 의료시설

양주시 덕정동 및 인근 지역에는 덕정의원, 양주예쓰병원 등 다양한 의료 시설이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상)

임차인 원종선 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으며, 임대차 계약의 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.2. 공유물분할 경매의 특성

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 여러 소유자의 지분 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 절차가 필요하거나, 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1982년 12월 6일로, 약 40년 이상 경과된 건물입니다. 따라서 장기적인 건물 유지보수 및 수선에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 준주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 제한을 받습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제약을 초래할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

현재 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 명확히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

경기도 양주시 덕정동에 위치한 공유물분할 목적의 연립주택 경매 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 건물의 노후화와 복잡한 권리 관계가 특징적인 물건입니다.

7.2. 투자 매력도

주변 시세 대비 본건의 감정가격을 면밀히 분석하고, 잠재적 리스크 요인들을 신중하게 검토한다면 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인과의 명도 과정 및 법적 절차에 대한 이해가 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 비교적 낮은 감정가 책정.

* 대항력 있는 임차인의 보증금(0원) 및 차임(0원)으로 인한 명도 부담 감소 가능성 (단, 추가 확인 필수).

* 인근 지하철역(덕정역) 및 버스 정류장 등 교통 여건 양호.

8.2. 고려사항

* 건물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성.

* 공유물분할 경매 특유의 복잡한 권리 관계 및 명도 절차.

* 임차인의 정확한 권리 관계 및 점유 상황에 대한 면밀한 확인 필요.

* 토지 이용 제한 사항 확인.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건의 감정가는 79,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 본건과 동일/유사 지번(135번지) 및 연립 주택 유형인 '대명주택(A.B동)'의 2026년 6월 15일 거래가 95,000,000원 (면적 60.93㎡)을 참고할 때, 본건의 면적(41.89㎡)을 감안하면 면적당 단가는 약 1,560,000원/㎡ (95,000,000원 / 60.93㎡)입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 65,350,000원 (41.89㎡ * 1,560,000원/㎡)의 시세 추정치가 나옵니다. 다른 매매 사례(7,500만원, 15,000만원)는 면적 및 특징이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 따라서 본건 감정가(7900만원)는 유사 물건의 실거래가 기반 추정가(약 6,535만원)보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

* 감정가: 79,000,000원

* 유사 물건 실거래가 기반 추정가: 약 65,350,000원 ~ 75,000,000원 범위

* 고려사항: 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 공유물분할 경매의 특성, 건물 노후화 등을 감안하여 명도 및 법률 자문 비용을 추가로 고려해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 68,000,000원 ~ 75,000,000원.

낙찰 희망가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.