나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70168 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 289-32 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "지하철 1호선 전곡역" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 근린생활시설, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장과 지하철 1호선 전곡역이 소재하여 대중교통사정은 무난한 상태임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측과 동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-4)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-전곡24)(저촉), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한 지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강 유역)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

석축과 수목 등 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 일반철골구조 콘크리트평스라브지붕 3층건으로서, 외벽은 석재타일 붙임 등 마감. 내벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감. 창호는 샷시 등 창호임. 기호 3 건물 일반철골구조 콘크리트평스라브지붕 2층건으로서, 외벽은 사이딩 판넬 등 마감. 내벽은 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호는 샷시 등 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임. (후첨 "건물이용 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물이용 및 내부구조도"와 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 2 건물 중 제 1층은 일반건축물대장상 사무소와 일반음식점이나 현황은 사무소와 실내골프연습장으로 이용중이며, 제 2층은 일반건축물대장상 일반음식점과 실내골프연습장 이나 현황은 실내골프연습장으로 이용중이고, 제 3층은 일반건축물대장상 사무소이나 현황 실내골프연습장으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서성 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

의정부지방법원 2026타경70168 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 신OO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 289-32 (신주소: 경기도 연천군 양연로 1597)

용도: 근린시설 (주 용도는 제2종근린생활시설)

감정가: 2,358,612,000원

토지 면적: 2,067.00㎡ (약 625.3평)

토지 지분: 2,067㎡ (약 625.3평)

건물 면적: 940.08㎡ (약 284.4평)

건물 지분: 940.0799999999999㎡ (약 284.4평)

건물 제시외면적: 85.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 위반건축물 등재.

주의사항: 일괄매각 대상에 감정평가서상 제시외 건물 (ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 포함됩니다. 토지 지상 석축과 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었으며, 지상 컨테이너는 평가에서 제외되었습니다. 목록 2. 건물 옥탑(ㄹ)은 제시외 건물로 평가되었고, 임차인이 설치한 실외 골프연습시설은 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 지하철 1호선 전곡역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있는 복합적인 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 1호선 전곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 서측과 동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부상 소유권 변동 및 공유지분 이전 내역이 다수 존재하며, 을13 근저당권(구룡포수산업협동조합, 2014-06-17 접수, 1,532,700,000원)이 말소기준권리입니다. 말소 예정인 권리로는 을13, 을16, 을18 근저당권, 갑16 임의경매 개시 결정 등이 있습니다. 등기부채권 총액은 2,442,700,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 있으며, 토지 등기부와 유사하게 을8 근저당권(구룡포수산업협동조합, 2014-06-17 접수, 1,532,700,000원)이 말소기준권리입니다. 말소 예정인 권리로는 을8, 을11, 을13 근저당권, 갑10 임의경매 개시 결정 등이 있습니다. 등기부채권 총액은 2,442,700,000원입니다.

3.3. 권리분석 및 말소기준권리

말소기준권리는 을13 근저당권(구룡포수산업협동조합, 2014-06-17 접수)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 김선호: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2017-05-11, 대항력 없음.

* 박일호: 보증금 0원, 차임 250,000원, 전입 2023-01-03, 대항력 없음.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 보증금이 0원이고 차임만 있는 임차인이지만 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 협의 시 보증금 반환 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정에서의 마찰 가능성에 대한 대비는 필요합니다.

* 오상록: 보증금 15,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2015-05-20, 대항력 없음.

* 이순임: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2018-12-14, 대항력 없음.

* 임정진: 보증금 20,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입 2015-10-08, 대항력 없음.

* 태송종합건설(주): 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-02-10, 대항력 없음.

모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 전곡역 인근으로, 상업 시설과 주거 시설, 농경지가 혼합된 지역에 위치하고 있습니다. 상권이 매우 활발한 지역이라고 보기는 어렵지만, 지역 내에서 고유의 상업적 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 지하철역, 버스정류장 등 교통시설과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 인근 시설 (혐오시설 등)

제공된 정보와 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 그러나 농경지 및 주택이 혼재된 지역의 특성을 감안할 때, 주변 지역에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 잠재적 혐오시설의 유무를 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물

본 물건은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 불이익으로 이어질 수 있으므로, 위반 내용 및 조치 사항을 정확히 파악해야 합니다.

5.2. 공부와의 차이

건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 다릅니다. 예를 들어, 건물(2)의 경우 공부상 사무소와 일반음식점이나 현황은 사무소와 실내골프연습장으로 이용 중이며, 2층 및 3층 역시 공부와 현황이 일부 불일치합니다. 이는 위반건축물과 연관되어 이행강제금 부과 대상이 될 수 있는 주요 요인입니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역(임진강 유역)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

5.4. 제시외물건

일괄매각에 포함되는 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 있습니다. 다만, 본건 지상에 소재하는 컨테이너는 평가에서 제외되었으며, 임차인이 설치한 실외 골프연습시설 또한 평가에서 제외되었습니다. 옥탑(ㄹ)은 제시외 건물로 평가되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재, 지하철 1호선 전곡역 인근에 위치한 근린생활시설로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 625평 규모의 토지와 284평의 건물로 구성되어 있으며, 현재 실내골프연습장, 사무실 등으로 활용되고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 조치 사항을 정확히 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 전곡역 인근으로 교통이 편리하며, 잠재적인 수요 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 토지 규모: 600평이 넘는 넓은 토지는 향후 개발 또는 증축 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 현황 활용: 현재 운영 중인 실내골프연습장 등의 시설을 인수하여 즉시 수익을 창출할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 2,358,612,000원입니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 위반건축물 등재, 공부와의 현황 이용 불일치로 인한 이행강제금 부과 가능성, 토지 이용계획상의 제한사항 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 상기 언급된 리스크 요인에 대한 복구 및 제반 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠정적 입찰가 범위: 약 1,880,000,000원 ~ 2,100,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.