나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70173 [1] 경기도 동두천시 생연동 691-66 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "어수사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 불가하나, 남측 인근 까지는 접근 가능하며, 대중교통 여건은 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선역인 "동두천중앙역"이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 단독주택 건부지(일부 도로)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측 일부로 폭 약 1 미터 내외의 보행자 도로를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕(현 판넬 위 슁글지붕) 단독주택 으로 (건물사용승인일 : 1960.04.20) 외 벽 : 드라이비트 감 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 임

이용상태

주택(1층 : 방2, 거실, 주방 2, 욕실겸화장실, 현관 등)으로 이용 주이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.(건축물대장상 건축물현황도가 미등재 되어 있어 현장조사시 소유자 및 이해관계인 부재로 외부관찰, 인근탐문 등을 참고로 하여 내부 이용상태를 표기하였음).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방 구조) 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠).

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 면적은 42.05㎡이나, 실측결과 약 70.5㎡로서 상이하여 평가는 실측면적 으로 평가하였으며, 공부상 지붕구조는 "시멘트 기와지붕" 이나, 현황 "판넬 위 슁글지붕"으 로 변경 되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70173 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 691-66

용도: 단독주택

감정가: 152,240,000원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.05㎡ (공부상) / 실측 약 70.5㎡ (약 21.34평)

건물 제시외면적: 18.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신한카드 (신 *)

특이사항: 대항력 있는 임차인, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "어수사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 불가하나, 남측 인근까지는 접근 가능합니다. 대중교통 여건은 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선역인 "동두천중앙역"이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 사다리형으로서 인접지와 대체로 평탄하며, 단독주택 건부지(일부 도로)로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지 서측 일부로 폭 약 1미터 내외의 보행자 도로를 통하여 출입하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장윤분 (장 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1971-02-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이라도 대항력 유무에 따라 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 손장숙 근저당 (2025-05-12 접수, 20,000,000원)

* 이후 권리: 신한카드 가압류 (2025-09-29 접수, 43,940,822원), 신한카드주식회사 강제경매 (2026-01-27 접수, 58,248,915원)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을구, 갑구의 가압류 및 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 확인되지 않습니다. (잠재적 리스크)

* 등기부채권 총액: 63,940,822원 (근저당 20,000,000원 + 가압류 43,940,822원)

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 소재지는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석 (2026년 5월 기준, JSON 데이터 기반)

* 양주하이츠 (461-8, 다세대): 전용 63.69㎡, 1995년 준공, 49,500,000원 (약 777원/㎡)

* 영진아트빌라 (222-14, 다세대): 전용 50.1㎡, 1997년 준공, 53,000,000원 (약 1,058원/㎡)

* 달빛마을빌라 (582-20, 연립): 전용 59.94㎡, 2001년 준공, 60,000,000원 (약 1,001원/㎡)

4.3. 종합 분석

본건은 단독주택이며, 실측 면적은 약 70.5㎡ (21.34평)입니다. 분석된 유사 물건들은 다세대/연립 주택으로, 전용면적은 50~64㎡ 수준이며 매매가는 4950만~6000만원대에 분포합니다.

본건은 건축 연도가 1960년으로 매우 오래되었으며, 공부상 면적(42.05㎡) 대비 실측 면적(70.5㎡) 차이가 존재합니다. 이러한 점을 감안하면, 유사 물건들의 시세(5천만원대)와 본건의 감정가(1억 5천만원대) 사이에는 상당한 격차가 존재합니다. 이는 본건의 개별적 가치, 지역적 특성, 또는 감정평가 방식의 차이일 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 "어수사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장 및 지하철 1호선 "동두천중앙역" 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 장윤분(전입 1971-02-02)은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 및 상태

1960년 건축된 단독주택으로 건물이 매우 노후되었습니다. 건축물 현황상 지붕 구조가 "시멘트 기와지붕"에서 "판넬 위 슁글지붕"으로 변경되었으며, 유지보수에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 공부상 면적과 실측 면적 차이

건물의 공부상 면적은 42.05㎡이나, 실측 결과 약 70.5㎡로 약 28.45㎡의 차이가 있습니다. 이에 대한 추후 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 접근성

차량 진입이 제한적이며, 폭 약 1미터의 보행자 도로를 통해서만 출입이 가능하여 차량 이용에 불편이 따릅니다.

6.5. 토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역이나, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역 등 토지 이용에 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 1960년 건축된 단독주택으로, 건물의 노후화가 심각하며, 공부상 면적과 실측 면적의 차이가 크고, 차량 접근성이 협소한 점 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 일괄매각 대상이며, 인근 다세대/연립 주택의 시세 대비 본건의 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되므로, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각받을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원이므로 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 주변 시세와 비교하여 감정가 대비 투자 가치 탐색이 가능합니다.

* 건물의 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려한 장기적 투자 관점.

9. 예상 입찰가

본 물건은 1960년 준공된 노후 단독주택으로, 실제 건물 면적이 공부상 면적보다 약 70% 이상 넓고, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)이 존재하며, 차량 접근성이 제한적인 점 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

인근 다세대/연립 주택의 최근 매매 사례(2026년 5월, 4950만~6000만원, 전용 50~64㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가(152,240,000원)는 상당히 높은 수준으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안합니다. 이는 건물의 심각한 노후도, 인수되지 않는 임차인의 존재(0원), 협소한 도로 접근성, 그리고 유사 물건 대비 감정가의 높은 격차를 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.