나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70141 [1] 경기도 포천시 가산면 우금리 186-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 우금리 소재 "우금2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중·소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형태의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물㉠이 소재하고 있음.(첨부한 "지적 및 건물개황도"와 "사진용지" 참조바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 철근콘크리트 평스라브지붕 단층건으로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(침실, 화장실, 주방, 거실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠이 소재하고 있음.(첨부한 "지적 및 건물개황도"와 "사진용지" 참조바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

4.1. 사건 기본사항

5.

6.

7. 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70141 (1)

8. 경매구분: 부동산강제경매

9. 채권자: 강OO

10.

11.

12.1. 2.소재지 및 규모

13.

14.

15. 소재지: 경기도 포천시 가산면 우금리 186-4 (신주소: 경기도 포천시 우금길 188-3)

16. 토지 면적: 429.00㎡ (약 129.8평)

17. 건물 면적: 167.00㎡ (약 50.5평)

18. 제시외 건물 면적: 28.00㎡ (약 8.5평)

19. 총 감정가: 269,633,000원 (2억 6963만 3천원)

20. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

21.

22.

23.1. 3.건물 현황

24.

25.

26. 구조: 벽돌구조, 철근콘크리트 평스라브 지붕 단층

27. 주용도: 단독주택

28. 사용승인일: (정보 없음 - 감정평가서 참조)

29. 주요 설비: 위생, 급배수, 전기, 난방 설비

30.

31.

32.2. 입지조건

33.

34.

35.2. 1.주변 환경

36.

37.

38. 본건은 경기도 포천시 가산면 우금리 소재 "우금2리마을회관" 남동측 인근에 위치함.

39. 주위는 단독주택, 중·소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

40. 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

41.

42.

43.2. 2.교통 상황

44.

45.

46. 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

47.

48.

49.2. 3.토지 이용 현황

50.

51.

52. 토지는 사다리 형태이며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

53. 남측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

54.

55.

56.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

57.

58.

59. 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(일부 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26까지)

60.

61.

62.3. 권리분석

63.

64.

65.3. 1.등기부 현황

66.

67.

68. 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 대전동부신용협동조합의 근저당권(1억 4400만원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

69. 강제경매 개시결정의 채권자는 강지영이며, 총 채권액은 1억 7903만 4246원임.

70. 말소되지 않는 권리: (정보 없음)

71.

72.

73.3. 2.임차인 현황

74.

75.

76. 임차인: 이의남

77. 보증금: 0원

78. 차임: 0원

79. 전입일자: 1968-10-20

80. 대항력: 있음

81. 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

82. 주의: 임차인 이의남은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 상세 내용은 현장 조사가 필수적입니다.

83.

84.

85.4. 상권분석

86.

87.

88.4. 1.주변 지역 특성

89.

90.

91. 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 및 근린 생활 기능이 혼합된 형태임.

92. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성될 가능성이 있음.

93.

94.

95.4. 2.잠재적 가치

96.

97.

98. 성장관리권역 및 계획관리지역에 속하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 존재함.

99. 다만, 주변 공장 및 농경지와의 혼재로 인해 주거 쾌적성 측면에서는 다소 제한적일 수 있음.

100.

101.

102.5. 생활정보

103.

104.

105.5. 1.교통 및 편의시설

106.

107.

108. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 가능.

109. 단독주택이 주를 이루는 지역 특성상, 대규모 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 차량 이용이 편리할 것으로 예상됨.

110.

111.

112.5. 2.교육 및 의료시설

113.

114.

115. 인근 초등학교 및 병원 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

116.

117.

118.6. 잠재적 리스크

119.

120.

121.6. 1.제시외 건물

122.

123.

124. 감정평가서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각물건에 포함됨.

125. 본건 토지 지상 수목도 토지에 포함하여 평가되었음.

126.

127.

128.6. 2.임차인 권리

129.

130.

131. 대항력 있는 임차인 이의남의 보증금/차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

132.

133.

134.6. 3.토지이용 제한

135.

136.

137. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

138.

139.

140.6. 4.혐오시설 유무

141.

142.

143. 주변 지역에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

144.

145.

146.7. 종합 의견

147.

148.

149. 본 물건은 경기도 포천시 가산면 우금리에 위치한 단독주택 부지 및 건물임.

150. 토지면적은 429㎡, 건물면적은 167㎡이며, 감정가는 2억 6963만 3천원임.

151. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원으로 기재된 점, 제시외 건물이 포함된 점은 명도 및 인수 시 고려해야 할 사항임.

152. 계획관리지역 등으로 향후 발전 가능성이 있으나, 주변 환경이 혼재되어 있어 이에 대한 판단이 필요함.

153.

154.

155.8. 투자 포인트

156.

157.

158.8. 1.일괄매각 및 토지 규모

159.

160.

161. 토지 면적 429㎡는 단독주택 부지로 활용하기에 적절한 규모를 갖추고 있음.

162. 토지와 건물을 일괄 매각하므로 별도의 명도 관련 복잡성이 줄어들 수 있음 (단, 임차인 이슈는 별도).

163.

164.

165.8. 2.지역 개발 가능성

166.

167.

168. 성장관리권역 및 계획관리지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있음.

169.

170.

171.8. 3.감정가 대비 시세 비교

172.

173.

174. 감정가(2억 6963만 3천원) 대비 주변 시세를 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있는 여지가 있음.

175.

176.

177.9. 예상 입찰가

178.

179.

180.9. 1.산정 근거

181.

182.

183. 인수 보증금 합계: 0원.

184. 건물 면적: 167㎡, 토지 면적: 429㎡.

185. 주변 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정함.

186.

187.

188.9. 2.예상 입찰가 범위

189.

190.

191. 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 280,000,000원 ~ 320,000,000원으로 추정됩니다.

192. 이 예상가는 인수해야 할 보증금이 없는 점, 토지 및 건물 규모, 지역 개발 가능성 등을 반영한 것입니다.

193. 다만, 제시외 건물 및 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 추가 비용이나 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.