나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10165 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 30-1 도봉한신아파트 상가1동 2층 238호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "서울누원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선, 7호선 "도봉산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 4층 건물 내 제상가1동 제2층 제238호로서, (사용승인일: 1995.09.30) 외벽: 외장 석재, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 생활편익시설, 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 부정형의 토지로서, 생활편익시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 고속철도(저촉), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 일반철도(수도권광역급행철도 C노선)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-01-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10165 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 30-1 도봉한신아파트 상가1동 2층 238호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 12,600,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 도봉한신쇼핑상가조합

* 사용승인일: 1995년 9월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 도봉구 도봉동, "서울누원초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 7호선 "도봉산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 4층 규모이며, 본건은 상가1동 2층 238호입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2000년 8월 14일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑2)가 말소기준권리입니다.

* 소멸주의 원칙: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리, 그리고 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권이전(매매) 1건

* 가압류 1건 (말소기준권리)

* 압류 3건

* 강제경매 1건 (본건 사건 채권자: 도봉한신쇼핑상가조합)

* 등기부채권 총액: 30,757,397원 (말소된 권리 포함 등록된 채권 총액)

1.3. 상권분석

* 본건은 도봉한신아파트 단지 내 상가 1동 2층에 위치한 판매시설입니다.

* 공부상으로는 생활편익시설이나, 현재는 공실 상태이며 영업을 하지 않은 지 오래된 것으로 파악됩니다.

* 주변은 주거단지와 학교가 혼재하고 있어 기본적인 배후 수요는 존재하나, 2층 상가로서 1층 상가에 비해 집객력이 낮을 수 있습니다.

* 상가 활성화를 위한 업종 선정 및 임대 전략 수립이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 도봉한신아파트 단지 내 상가로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 서울누원초등학교가 위치합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철 1, 7호선 도봉산역 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 서울누원초등학교가 인근에 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 학교가 인접하여 비교적 쾌적한 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 장기 공실 상태로, 임차인 확보 및 공실 해소에 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 2층 상가의 한계: 1층 상가 대비 낮은 유동인구로 인해 업종 선정 및 매출 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 고속철도, 수도권광역급행철도 C노선 저촉, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항은 향후 재건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계는 미상으로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 여부를 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도봉구의 대단지 아파트 상가라는 장점과 더불어, 현재 공실 상태 및 2층 상가라는 점, 그리고 복합적인 토지이용계획상의 제약 사항을 가지고 있습니다.

* 감정가는 1,260만원으로, 면적 대비 다소 높게 느껴질 수 있으나, 시장 상황 및 향후 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 공실 해소 및 상권 활성화를 위한 명확한 전략과 함께, 철저한 권리 분석 및 법적 제한 사항 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 공실 해소 및 상권 활성화 시, 서울시 내 상가 물건으로서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 도봉한신아파트 단지 내 상가로서, 단지 거주민을 통한 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 경매 통한 취득 기회: 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 경매의 장점을 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 인수 보증금은 0원입니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 향후 임대 수익률, 환금성, 주변 시세, 건물의 현 상태, 그리고 공실 해소 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 단순 감정가보다는 실제 투자 가치와 위험 요소를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.