나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10192 [1] 서울특별시 도봉구 창동 674-79 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역(쌍문역, 4호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 페인팅 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(거실 및 주방, 방3, 욕실1 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복2차선 포장도로, 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2026타경10192 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 도봉구 창동 674-79, 4층 401호 (신주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로63길 98)

1.3. 건물정보

1.3. 1. 용도

다세대주택

1.3. 2. 총면적

건물 전체 연면적 684.82㎡, 대지권 면적 291.21㎡ (본건 전유부분 55.56㎡)

1.3. 3. 건물구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

1.4. 감정가 및 면적

1.4. 1. 감정가

231,000,000원

1.4. 2. 토지면적

29. 98㎡ (약 9.07평)

1.4. 3. 건물면적

55. 56㎡ (약 16.81평)

1.5. 경매 정보

1.5. 1. 경매구분

부동산강제경매

1.5. 2. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 3. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: appraisal summary]

2.3. 주변 기반시설

* 학군: 서울창림초등학교, 창북중학교, 창동고등학교, 신도봉중학교, 정의여자중학교, 정의여자고등학교, 덕성여자대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: search result 2]

* 편의시설: 창동시장, 각종 근린생활시설이 인근에 위치합니다. [cite: search result 2, 4]

* 대중교통: 지하철 4호선 쌍문역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. [cite: search result 2, 4]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 말소기준권리(을12, 강제경매, 2026-01-28, 주택도시보증공사)보다 앞선 선순위 임차권(을5, 주택임차권, 2024-01-10, 유안나)이 존재합니다. 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: property statement notes, registry summary]

3.2. 등기부상 권리내역

3.2. 1. 소유권 관련

* 소유권보존: 2002-03-07 (박헌승 외 1명) [cite: registry summary]

* 소유권이전: 2002-04-30 (오일숙), 2009-05-14 (김민자), 2020-11-06 (최진성) [cite: registry summary]

3.2. 2. 임차권 및 기타 권리

* 을5. 주택임차권: 2024-01-10 접수, 권리자 유안나, 권리금액 210,000,000원 (전입 2020-10-30, 확정 2020-09-18), 말소: 인수 [cite: registry summary]

* 을12. 강제경매: 2026-01-28 접수, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 200,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리) [cite: registry summary]

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 정보

* 유안나 (주택도시보증공사)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-30

* 확정일자: 2020-09-18

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 비고: 대항력 있음, 권리분석상 인수 보증금 합계 0원 (단, 물건명세서상 배당 미변제 시 잔액 인수 조건)

3.4. 권리분석 종합 의견

선순위 임차권 존재로 인한 인수 부담이 가장 큰 쟁점입니다. 임차인의 보증금(200,000,000원)이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 낙찰 시점에 예정된 배당표를 면밀히 검토하여 실제 인수해야 할 금액을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 창동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 창동 시장 등 재래시장과 소규모 상점들이 분포하고 있습니다. 또한, 4호선 쌍문역을 중심으로 상업시설이 발달해 있어 주거지로서의 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. [cite: search result 3, 4]

4.2. 유사 물건 실거래가 분석

최근 2026년 7월 서울 도봉구 창동 일대 유사 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 창동 448-73 (33.82㎡, 1996년식, 1층): 150,000,000원 (약 14,660,000원/평)

* 창동 698-1 (38.43㎡, 2003년식, 5층): 160,000,000원 (약 13,760,000원/평)

* 창동 291-18 (45.29㎡, 1991년식, 지하층): 90,000,000원 (약 6,570,000원/평)

본건(55.56㎡)은 전용면적 기준으로 볼 때, 위 사례들과 비교 시 약 1.6평~4.4평 가량 더 넓은 면적을 가지고 있습니다. 면적 대비 가격을 고려하면, 주변 시세는 평당 약 700만원에서 1,400만원 수준으로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 본건의 감정가(231,000,000원, 약 13,700,000원/평)는 유사 물건 중 5층 건물의 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 초등학교: 서울창림초등학교 (도보 통학 가능 거리)

* 중학교: 창북중학교, 신도봉중학교 (인근 위치)

* 고등학교: 창동고등학교, 정의여자고등학교 (인근 위치)

* 대학교: 덕성여자대학교 (접근성 양호) [cite: search result 2]

5.2. 편의시설

* 마트/시장: 창동시장 (인접), 주변 마트 이용 가능 [cite: search result 2]

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역 (도보 또는 짧은 거리 대중교통 이용) [cite: search result 2, 4]

* 기타: 다수의 근린생활시설, 병원, 약국 등

5.3. 의료시설

인근에 병원 및 약국이 다수 분포하여 의료 접근성이 양호합니다. [cite: search result 2]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차권

본 건에는 보증금 200,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 위험 요소입니다. [cite: property statement notes, registry summary]

6.2. 임차인의 배당요구 철회

임차인 유안나는 2026년 3월 26일 권리신고 및 배당요구를 하였으나, 2026년 4월 8일 이를 철회한 것으로 확인되었습니다. [cite: property statement notes] 그러나 등기부상 임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 법적 효력은 여전히 남아있습니다. 철회 사유 및 법적 효력에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 재개발/재건축 가능성

주변 지역(쌍문동)에서 재개발/재건축 논의가 있는 것으로 파악됩니다. [cite: search result 7] 다만, 본 건이 직접적으로 재개발 대상에 포함되는지 여부는 별도 확인이 필요하며, 개발 시점 및 조건에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 교통 여건과 주변 학군 및 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 감정가는 231,000,000원이며, 건물 면적은 55.56㎡입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰 전 배당 가능성을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 임차인의 배당요구 철회 건도 법리적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 4호선 쌍문역 접근성이 좋고, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. [cite: search result 2, 4]

* 실거주 적합성: 3개의 방을 갖춘 주거용으로, 1~2인 가구 또는 소규모 가족이 거주하기에 적합합니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. [cite: search result 7, 13]

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 225,000,000원을 권장합니다.

이는 감정가(231,000,000원)와 주변 시세(약 238,000,000원 추정)를 고려하되, 선순위 임차인의 인수 부담 위험을 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 배당 절차 및 법적 상황에 따라 인수 부담금이 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전 반드시 배당표 및 관련 법률 검토를 완료해야 합니다.

* 참고: 인수 보증금 합계 0원은 배당이 전액 변제될 경우를 가정한 것이며, 배당 미변제 시 해당 금액은 낙찰자가 추가로 부담하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.