나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10183 [1] 서울특별시 강북구 미아동 222-59 어반트리 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울수유초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근 은 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인근에 지하철 4호선(미아역)등이 소 재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 202호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 가장형(2필지 일단지)의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10183 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 222-59 어반트리 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 411,000,000원

토지면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

토지지분: 29.5㎡ (약 8.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.37㎡ (약 13.72평)

건물지분: 45.37㎡ (약 13.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울수유초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 대체로 양호합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 미아역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 소재 토지는 북동측으로 세로한면의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 삼성세무서장 압류 (2024-07-03)

임차인 현황:

* 임차인: 강승보

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-17

대항력: 없음

비고: 인수 금액 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자 겸 임차인, 성명: 남재준)

보증금: 389,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-07-07

배당신고일자: 2023-07-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으나, 2026. 6. 26.자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (박성화 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (오인숙)

* 압류 (삼성세무서장, 강서구, 강북구)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

등기부상의 권리들은 말소기준권리 이후의 것이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주택가 지역에 위치하며, 주변 환경은 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.

인근에 서울수유초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

상업 시설의 밀집도가 높은 지역은 아니나, 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

조사된 주변 정보 상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 202호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 난방시설, 위생시설, 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로서 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 소재 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (다만, 건물과 토지 일괄매각이고, 허가구역 지정 내용이 본건 매수인에게 직접적인 제한으로 작용할 가능성은 낮으나, 향후 거래 시 확인 필요).

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 제출되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이 있을 가능성이 있으나, 제공된 정보상으로는 해당 물건 단독으로 경매가 진행되는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 연도의 도시형생활주택입니다. HUG 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 지하철 4호선 미아역 인근으로 교통이 편리하며, 주거지로서의 입지도 양호합니다. 다만, 감정평가액(411,000,000원) 대비 최근 실거래가(비슷한 조건의 물건 318,000,000원)와의 괴리가 상당하므로, 투자 시에는 시장 시세에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

비교적 최신 건축 연도(2021년)를 가진 건물입니다.

HUG 임차인으로부터 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출받아, 매수인이 인수할 임차 관련 부담이 없습니다.

지하철 4호선 미아역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다.

도시형생활주택으로 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 건물 연식(2021년)의 57.58㎡(전용면적 추정) 물건이 2026년 7월 1일 31,800만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 45.37㎡로, 단순 면적 비례 시 약 250,560,000원으로 산출됩니다.

그러나 이는 단순 비례 계산일 뿐이며, 부동산 시장에서는 면적 외에도 층수, 향, 내부 상태, 단지 내 위치 등 다양한 요인에 따라 가격이 달라집니다. 또한, 본건의 감정평가액(411,000,000원)과 비교했을 때 최근 실거래가가 상당히 낮아 시세 조사가 더욱 중요합니다.

HUG 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없고, 비교적 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 상한선인 318,000,000원을 기준으로 소폭 상향한 330,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재확인하고, 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.