나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10173 [1] 서울특별시 강북구 번동 446-59 스카이캐슬 3층 308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 지하철 4호선 "수유역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 "수유역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제308호로서, (사용승인일: 2021.11.25) 외벽: 석재 등 마감, 창호: 샤시창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택원룸형으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 부정형의 토지로서, 공동주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

번동 446-59: 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 번동 446-61: 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 번동 446-62: 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강북구 번동 446-59번지 스카이캐슬 3층 308호에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10173 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10173 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 번동 446-59 스카이캐슬 3층 308호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 308호

* 사용승인일: 2021년 11월 25일

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 186,000,000원

* 토지면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

* 건물면적: 14.46㎡ (약 4.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강북구 번동에 소재하며, 지하철 4호선 "수유역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 여건으로는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 "수유역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류 및 소로2류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 임차권의 존재입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 25일

* 확정일자: 2022년 5월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부상 을1 순위로 주택임차권이 등기되어 있으며 (2025-02-12 접수), 이는 말소기준권리(갑7 가압류, 2024-06-12)보다 선순위입니다. 따라서 보증금 165,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 랴오 (중국인)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 8일

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 채권 총액: 1,565,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 165,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 번동 일대는 지하철 4호선 수유역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집해 있어 지역 내 유동인구가 존재하며, 이는 소형 주거 공간의 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

* 수유역이라는 역세권 입지는 교통 편의성을 높여주며, 이는 잠재적 임차인 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 2021년 11월 25일 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 구조는 철근콘크리트조이며, 15층 건물 중 3층에 위치한 원룸형 주택입니다.

* 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 건물에는 승강기 및 기계식 주차 설비도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 실제 낙찰가가 감정가를 초과하더라도 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적이 약 4.37평으로 매우 작은 소형 주택이므로, 일부 실수요자에게는 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 비교적 신축 건물이나, 해당 지역의 임대 시장 상황 및 경쟁 환경에 따라 공실이 발생할 경우 임대 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일부 제한: 토지거래계약 허가구역 지정 등 관련 법규를 충분히 확인하고 투자해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강북구 번동, 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택입니다.

* 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 또는 일부가 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 따라서 투자금액 산정에 있어 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

* 소형 원룸 형태로서 1인 가구 대상의 임대 수요를 기대할 수 있으나, 인수되는 임차 보증금으로 인해 초기 투자 비용이 높아질 수 있습니다.

* 실거주 목적보다는 임대 수익을 통한 투자 관점에서 접근할 경우, 인수되는 임차 보증금을 감안한 정확한 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 수유역과의 접근성이 뛰어나 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요층을 겨냥한 임대 시장 공략이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 인수 임차 보증금: 165,000,000원

* 본 건의 실질적인 투자 금액은 인수되는 임차 보증금 165,000,000원을 반드시 고려하여 산정해야 합니다. 이는 매수자가 최소한 부담해야 하는 금액이며, 낙찰가 또한 이 금액 이상에서 결정될 가능성이 높습니다.

* 제공된 주변의 최근 매매 정보들은 1990년대에 건축된 '다세대' 주택으로, 본 건의 '도시형생활주택' 특성 및 2021년 준공이라는 점을 고려할 때 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 보수적인 접근 방식으로는, 인수되는 임차 보증금 165,000,000원에 더하여 해당 부동산의 시장 가치, 향후 예상되는 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 인수되는 보증금 165,000,000원을 기준으로, 추가 투입 가능한 금액을 합리적으로 산정하여 165,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것이 현실적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사한 도시형생활주택 원룸의 실제 임대 시세 및 공실률에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.