나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경18 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 1212 한신아파트 107동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "홍파초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 주거용 및 주상용건물, 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철6호선 고려대역 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 23층 건물 내 제7층 제703호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 아파트 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망설비는 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<제기동 1212, 기타필지는 별지 토지이용계획확인서 참조> 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경18 (1)

서울특별시 동대문구 제기동 1212, 한신아파트 107동 7층703호

아파트

감정가: 1,050,000,000원

토지 면적: 43.99㎡ (약 13.31평)

토지 지분: 43.99㎡ (약 13.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 114.89㎡ (약 34.75평)

건물 지분: 114.885㎡ (약 34.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 신한은행

특이사항: 중복사건 (2026타경18, 2026타경10109)

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "홍파초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 주거용 및 주상용 건물, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스 정류장이 있고 지하철 6호선 고려대역 등이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태등

단지 내 도로는 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있어 차량 이동에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)와 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

또한, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이고, 외국인 등 특정 대상자에 대한 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 건축선 관련 세부사항은 건축과 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 4월 6일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (권리금액: 373,800,000원)입니다.

3.2. 등기부등본 요약

등기부등본 상 모든 권리(을6, 을8 근저당권 및 갑8, 갑9, 갑16, 갑18, 갑23 가압류)는 말소될 예정이며, 본 경매 절차를 통해 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 2026년 1월 27일 접수된 신한은행의 강제경매(2026타경18)와 서울보증보험의 강제경매(2026타경10109)가 동시에 진행 중인 중복사건입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임대관계가 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주거용 및 상업용 건물, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 아파트와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트 구조의 경사스라브 지붕을 가진 23층 건물 중 제7층 제703호 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시입니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보 (제기한신 아파트)

관리사무소 연락처: 02-963-0480

주소: 서울특별시 동대문구 제기동 1212

사용승인일: 2004년 5월 11일

총 동수: 12개동, 총 세대수: 1070세대

최고/최저층: 25층 / 2층

총 주차대수: 283대 (지상 4대, 지하 21대 - 이는 단지 전체 기준이며, 본 물건 전용 주차대수는 관리사무소 문의 필요)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차충전기 (지하): 10대

5.4. 최근 매매 및 임대 정보

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(59.84㎡)의 아파트가 2026년 7월 107,000,000원 ~ 112,000,000원 (약 10억 7천만원 ~ 11억 2천만원)에 거래되었습니다.

좀 더 넓은 면적(84.76㎡)의 아파트는 2026년 7월 125,000,000원 (약 12억 5천만원)에 거래되었습니다.

이는 면적당 가격으로 환산 시, 59.84㎡ 기준 약 1,788만원~1,871만원/㎡, 84.76㎡ 기준 약 1,475만원/㎡ 수준입니다.

임대 정보로는 84.76㎡ 면적이 보증금 5,900만원, 59.84㎡ 면적이 보증금 5,300만원 또는 보증금 1,000만원에 월세 150만원으로 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 2026타경18과 2026타경10109 두 개의 강제경매 사건이 중복으로 진행되고 있습니다. 두 사건 간의 진행 상황 및 최종 매각 처리 방식에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

본 건은 현재 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 동안 허가 없이는 토지 거래가 제한될 수 있습니다. (최근 지정 기간 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 없는 것으로 나타나지만, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 미상입니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.4. 도로 저촉

토지이용계획 상 '도로(저촉)' 표기는 해당 토지가 도로로 일부 편입되거나 도로 계획에 저촉될 가능성이 있음을 시사합니다. 이는 향후 건축 또는 재건축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 제기동에 위치한 한신아파트의 114.89㎡ (약 34.75평) 면적의 아파트입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 면적 대비 현재 감정가(10억 5천만원)는 시장 가격보다 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 유사 면적의 소형 평수도 10억 7천만원 ~ 11억 2천만원에 거래되었고, 더 넓은 평수도 12억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 높음을 시사합니다.

다만, 중복사건으로 진행 중이라는 점, 토지거래 허가 구역에 해당한다는 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주목받는 동대문구 내 입지로 향후 미래가치 상승 기대

* 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성 높음

* 114.89㎡ (약 34.75평)의 넓은 전용면적으로 실거주 및 투자 가치 보유

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,050,000,000원 (10억 5천만원)입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일한 면적(114.89㎡)의 경우 약 17억원 ~ 21억원 이상의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

따라서, 감정가보다 높은 금액으로 입찰에 참여해야 낙찰 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,100,000,000원 ~ 1,400,000,000원

권장 입찰가: 1,250,000,000원 (약 12억 5천만원)

본 권장 입찰가는 최근 거래된 84.76㎡ 면적의 아파트 가격을 기준으로 하였으며, 면적 대비 가격 상승률 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.