나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64243 [1] 서울특별시 강동구 천호옛17길 17-4, 9층901호 (성내동,더존예가디동) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 올리브감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철 5,8호선 "천호역" 남동측 인근에 소재하며 주위는 노선 업무.상업용빌딩, 현대백화점, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택 등과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거지대로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통버스 및 북서측으로 지하철 5, 8호선 천호역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건 내 제9층 제901호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 및 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 소방설비, CCTV설비, 승강기설비, 주차장(기계식 22대, 옥내자주식 4대) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 및 도로대비 일단의 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 건부지 (도시형 생활주택,업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 성내동 47-16 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) (2) 성내동 47-17 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) (3) 성내동 47-18 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64243 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호옛17길 17-4, 9층901호 (성내동, 더존예가 디동)

용도: 도시형생활주택

감정가: 308,000,000원

토지면적: 6.72㎡ (약 2.03평)

토지지분: 6.72㎡ (약 2.03평)

건물면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

건물지분: 19.70㎡ (약 5.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건축물 정보:

건물명: 더존예가 디동

주용도: 업무시설, 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 9층

사용승인일: 2019년 07월 25일

본건 호수: 9층 901호 (전유면적 19.70㎡)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 성내동

교통: 지하철 5호선 및 8호선 천호역 남동측 인근에 위치하여 도보 이용이 편리하며, 대중교통 이용이 양호함. 차량 진출입이 가능함.

주위환경: 노선 업무.상업용 빌딩, 현대백화점, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택 등과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거지대임. 주위 환경은 양호한 편임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 08월 24일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류 (갑3)

인수되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (임차인: 김경진, 보증금: 300,000,000원, 전입일자: 2022.07.15, 확정일자: 2022.05.02)

본 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. (물건명세서 참고사항)

다만, 임차인 현황표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당에서의 실제 배당액 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

말소되는 권리:

갑2 (공유자전원지분전부이전 - 매매)

갑3 (가압류 - 서울보증보험주식회사)

갑4 (가압류 - 현대캐피탈)

갑5 (가압류 - 삼성카드)

갑6 (가압류 - 롯데카드)

갑7 (가압류 - 전북은행)

갑8 (가압류 - 서울신용보증재단)

갑9 (압류 - 강동구)

갑20 (압류 - 송파세무서장)

갑21 (강제경매 - 김경진)

1.3. 상권분석

본건은 천호역 역세권에 위치하며, 현대백화점을 비롯한 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역임.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 상업 및 업무 기능이 활발한 지역임.

재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5, 8호선 천호역을 이용한 서울 시내 접근성이 매우 우수함.

편의시설: 현대백화점, 각종 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리함.

교육환경: 교육환경보호구역에 해당하므로, 인근 학교와의 거리를 확인하여 교육환경을 파악할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김경진 임차인의 보증금 300,000,000원 전액 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있음. 임차인의 배당 결과 확인이 매우 중요함.

재정비촉진지구: 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 고려해야 함.

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나 (아파트/외국인 등 대상), 매수인의 자격 및 계약 시점에 따라 관련 법규를 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 천호역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택임.

소형 면적이지만, 교통 편의성과 주변 상업시설 이용이 용이하다는 장점이 있음.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 배당 결과 및 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다면, 재정비촉진지구라는 개발 호재와 함께 시세 상승을 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

천호역 역세권이라는 강력한 교통 및 입지 이점.

주변 상업, 업무, 주거 시설과의 연계성이 높아 안정적인 수요 기대.

소형 면적으로 투자 접근성이 상대적으로 용이.

재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 기대감.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 300,000,000원임.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생하며, 이는 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미침.

주변 유사 면적(약 30㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 기준 315,000,000원 수준임. 본건은 면적이 더 작으므로 단순 비교 시 이보다 낮게 형성될 수 있음.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 최상의 시나리오를 가정할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

하지만, 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에 따라, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안함.

최종 입찰가 산정 시에는 임차인의 보증금 배당 현황을 최우선으로 확인해야 함.

본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.