나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3300 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1051-11 문정빌 제2동 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2020.02.13) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 및 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로, 동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3(독산동 1051-11, 12, 13) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간:(최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호 4(독산동 1051-14) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간:(최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3300 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1051-11 문정빌 제2동 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제4층 제404호

사용승인일: 2020년 02월 13일

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 및 승강기 등 구비된 것으로 추정

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 260,000,000원

토지면적: 16.24㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.238㎡ (약 4.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물지분: 25.715㎡ (약 7.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 정비구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

특수물건정보: 정비구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 건물까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 대상 물건 북측으로는 폭 약 6m 내외의 도로, 동측으로는 폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단102346 가압류 (접수일자: 2023-04-24, 채권자: 주택도시보증공사)

* 매각으로 인하여 소멸되는 권리:

* 을3: 주택임차권 (권리자: 김가연, 권리금액: 226,500,000원, 접수일자: 2024-03-11, 말소 예정)

* 갑3: 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 갑4: 양천세무서장 압류 (접수일자: 2023-12-20, 말소 예정)

* 갑5: 금천구(서울특별시) 압류 (접수일자: 2026-01-07, 말소 예정)

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매 (접수일자: 2026-01-20, 말소 예정)

* 갑7: 강서세무서장 압류 (접수일자: 2026-03-10, 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자: 김가연)

* 보증금: 22,650,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 14일

* 확정일자: 2022년 09월 05일

* 배당신고일자: 2024년 03월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 인수 보증금 합계는 0원이며, 매수인에게 임차보증금 반환 채무가 인수되지 않습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (접수일자: 2020-02-25)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (권리자: 박현숙, 접수일자: 2020-10-22)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 김가연, 권리금액: 226,500,000원, 접수일자: 2024-03-11, 말소 예정)

* 갑3: 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 갑4: 양천세무서장 압류

* 갑5: 금천구(서울특별시) 압류

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매

* 갑7: 강서세무서장 압류

* 등기부채권 총액: 2,175,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

인근 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 활발한 부동산 거래가 이루어지고 있습니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 20~50㎡ 규모의 다세대/연립주택의 경우, 신축 연도 및 면적에 따라 14,000만원에서 44,000만원까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 본 물건과 유사한 규모(약 25.71㎡)의 2023년 신축 다세대주택이 32,500만원에 거래된 사례가 있어, 본 물건의 감정가(26,000만원)는 시장 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

대상 물건은 서울독산초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 건물 및 토지 이용

건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 비교적 최신 건물(2020년 준공)에 속합니다. 토지는 4필지가 일단의 세장형 토지로, 해당 주택 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

대상 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 건축허가·착공 제한 지역, 토지거래계약 허가 구역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 정비구역 지정

물건이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 불확실성 및 기간 동안의 제약은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항에 명시된 바와 같이, 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매각 완료 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 건축되어 비교적 신축이며, 주변 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다. 특히, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

하지만, 물건이 정비구역 및 건축 제한 구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 또한, HUG 관련 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항은 매각 후 명도 과정에서 원만한 해결을 위한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 도시형생활주택입니다.

* 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계가 비교적 깨끗하여 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 유사 면적/연식의 거래 사례와 비교 시, 현재 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 및 감정가, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 현재 감정가(260,000,000원)보다 약간 높은 수준으로, 시장 경쟁 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치에 대한 기대감을 반영한 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.