나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3317 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-13 다안빌라트 제202동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "서울신정초등학교" 동측 인근에 소재하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 근거리에 "까치산역(지하철2호선, 5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2016.06.10) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(건축물현황도면상: 방2, 거실, 주방, 다용도실, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에의한 개별난방시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접대지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 870-13 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 870-14 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 870-15 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 870-16 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 870-17 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3317 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 870-13 다안빌라트 제202동 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택 (건축물현황도상: 방2, 거실, 주방, 다용도실, 욕실, 발코니, 현관 등)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

토지지분: 22.603300000000004㎡ (약 6.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.62㎡ (약 11.68평)

건물지분: 38.62㎡ (약 11.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 299,000,000원

총 채권액: 332,439,966원 (등기부채권 총액 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "서울신정초등학교" 동측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

비교적 가까운 거리에 "까치산역(지하철 2호선, 5호선)"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 얹은 6층 건물 중 제5층 제503호입니다.

사용승인일은 2016년 06월 10일입니다.

외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 대지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 남서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이준표)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-03-18

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용은 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항' 참조.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단50413 (비엔케이캐피탈 가압류, 2023-02-08 접수)

등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 관련사항: 소유권보존, 신탁등기말소, 지분 이전, 공유자 지분 이전, 소유권 이전(매매) 등기 내역이 확인됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액 (확인된 총액): 332,439,966원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '물건명세서 참고사항'의 임차인 관련 조건 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 37~37.56㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월에 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이로 거래되었습니다.

건축 연도가 2019년인 19.98㎡ 면적의 주택은 216,000,000원에 거래되었으나, 이는 면적이 훨씬 작아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

이들 거래 사례를 기준으로 볼 때, 면적당 시세는 약 400만원 ~ 430만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

4.2. 시세 동향

본건의 감정가는 299,000,000원이며, 이는 면적당 약 7,742,000원/㎡에 해당합니다.

이는 제공된 최근 실거래가(약 400만원 ~ 430만원/㎡)와 비교했을 때 약 1.8배 이상 높은 수준으로, 감정평가액이 실제 시장 거래가와 상당한 괴리가 있을 가능성이 있습니다.

다만, 감정평가 시점 및 시장 상황에 따라 변동이 있을 수 있으므로 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

주변에 "서울신정초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

"까치산역"을 통해 지하철 이용이 편리하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

2016년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 주방 등으로 구성되어 있어 실거주 목적에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련

본건 매각의 중요한 조건으로, 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

이는 인수되는 보증금이 없음을 의미하나, 해당 조건의 이행 여부는 매수인 책임 하에 확인이 필요합니다.

만약 조건이 이행되지 않을 경우, 275,000,000원의 보증금 채권이 매수인에게 인수될 잠재적 위험이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역(원추표면)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 관련 지정 기간 확인 필요)

특히, 공항 관련 지구 지정은 소음이나 비행 고도 제한 등과 관련될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련

소재지가 서울 강서구 화곡동이며, 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

제공된 정보만으로는 특정 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

주요 특징은 HUG(주택도시보증공사) 임차인 관련 매각 조건으로, 매수인이 임차보증금 반환 책임을 지지 않는다는 점입니다. 이는 잠재적 큰 부채를 해소할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

그러나 감정평가액(299,000,000원)이 최근 실거래가(약 150,000,000원 ~ 160,000,000원)에 비해 현저히 높아, 감정가의 신뢰성 및 시장 적합성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

공항 관련 지역 제한 사항 등도 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차보증금 인수 부담 없음: 계약 조건으로 보증금 관련 리스크가 제거되었습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 활용이 용이합니다.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성: 까치산역 이용이 가능하고, 학교 및 근린생활시설이 인근에 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물뿐 아니라 토지 지분도 취득하여 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)에서 유사 면적(37.44㎡ ~ 37.56㎡)의 다세대 주택이 150,000,000원 ~ 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(299,000,000원)는 현 시세 대비 높은 것으로 판단됩니다.

HUG 보증금 275,000,000원이 매수 인에게 인수되지 않는다는 점은 매우 긍정적입니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 최근 실거래가 수준 또는 그보다 다소 높은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 HUG 조건 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

감정가와 시세의 괴리가 크므로, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.