나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3327 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하고, 인 근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철5호선"화곡역"이 위치하고, 인 근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층중 2층 204호로서, 외벽 : 치장 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접대지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입니 다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1035-3 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2026타경3327 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3, 동우하이빌 제2층 제204호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택/도시형생활주택/단지형다세대주택)

* 감정가: 264,000,000원

* 토지 면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 건물 면적: 25.11㎡ (약 7.59평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 층수: 6층 중 2층

* 사용 승인일: 2021년 04월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 도로변에는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로는 노폭 약 6미터, 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2024년 03월 15일에 접수된 목포세무서장의 압류입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이몽례 (2021-04-16)

* 소유권 이전: 허정민 (2021-06-11)

* 주택 임차권: 진수영 (2021-05-31 전입, 2021-04-28 확정, 2023-07-27 배당신고) - 권리금액 279,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 매각 조건 확인 필요.

* 압류: 목포세무서장 (2024-03-15) - 말소기준권리

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (2026-01-22) - 권리금액 279,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (임차인은 대항력 포기 조건으로 매각)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (진수영)

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-04-28

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 총 등기부 채권액: 279,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다.

* 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택(19.98㎡, 2019년식)이 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 1081만원입니다.

* 본 물건의 건물 면적은 25.11㎡ (약 7.59평)입니다. 유사 평당가(약 1,000만원/㎡)를 적용하면 약 251,100,000원의 시세가 추정됩니다.

* 감정가는 264,000,000원으로, 최근 거래 사례 기반의 시세 추정치보다 약 5% 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 주변시설: "화곡3동주민센터"가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "화곡3동주민센터"가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 임차인(진수영)은 대항력이 없는 것으로 판단되나, HUG(주택도시보증공사)와의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 해당 조건의 구체적인 이행 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 매수인이 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 절차에 문제가 없을지 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위, 증축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 부동산 취득 시 관련 법규 적용에 유의해야 합니다.

* 시세 대비 감정가: 현재 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단되어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 있어 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없어 보이나, HUG 관련 특수 조건 및 공항 관련 규제 등은 반드시 사전에 확인하고 검토해야 할 사항입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 평가된 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되어 매수인의 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 주거 지역: 다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 264,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 크기의 인근 다세대 주택이 평당 약 1,000만원 내외로 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 본 물건의 전용 면적(25.11㎡)에 평당 1,000만원을 적용하면 약 251,100,000원의 시세가 추정됩니다.

* 이는 감정가(264,000,000원)보다 약 12,900,000원 (약 5%) 낮은 수준입니다.

* 일반적으로 경매에서는 시세 대비 10~20% 저렴한 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

* 따라서, 시세 추정가(251,100,000원)의 80% ~ 90% 수준인 200,880,000원 ~ 225,990,000원을 고려해볼 수 있습니다.

* HUG 관련 특수 조건 및 주변 시세 변동 가능성을 감안하여, 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 합리적인 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 본 가격은 인수 보증금을 제외하고 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 및 경쟁 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 혐오시설 확인: 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3번지 주변에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주로 주거용 건물과 상업 시설로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.