나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3324 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "달마을공원" 남동측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제6층 중 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2021.08.05) 외벽 : 몰탈 위 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 완경사의 정방형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 서울특별시 양천구 목동 231-51 소재 케이씨하우징 제3층 제303호에 위치하고 있습니다.

건물명칭은 KC하우징이며, 2021년 8월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다.

총 6층 건물 중 3층에 해당하며, 공급면적은 29.97㎡ (약 9.07평)입니다.

대지권 면적은 18.08㎡ (약 5.47평)입니다.

1.2. 매각 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3324 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 328,000,000원 (32,800만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "달마을공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 목포세무서장의 압류(징세과-티 8061)입니다.

이 외 국민건강보험공단의 압류 등 다수의 압류가 등기되어 있으며, 2026년 1월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경3324)이 말소기준권리보다 이후에 등기되어 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 339,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받은 임차인 송선현(송 )이 존재하며, 보증금 339,000,000원, 차임 0원으로 2021년 10월 1일 전입하였고 2021년 10월 5일 확정일자를 받았습니다.

배당신고일자는 2023년 7월 11일입니다.

제공된 정보 상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

또한, 집합건물 등기부요약상 주택임차권(송선현)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 경매로 인해 말소기준권리 이하의 권리 및 위 임차권은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 존재하므로, 이 점을 면밀히 확인해야 합니다.

현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 특별한 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* "달마을공원"이 인근에 위치하여 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

* 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 정보 상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 계약 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 채권자의 청구금액(339,000,000원)이 감정가(328,000,000원)보다 높으므로, 유찰될 가능성 또는 경쟁이 치열할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 허가 요건 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

목동 지역의 주거지 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리분석 상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 관련 특수 조건은 반드시 확인해야 합니다.

감정가는 32,800만원이며, 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년식)로 인한 상품성 및 가치 유지 가능성.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 인한 낙찰가의 실질적 부담 경감 기대.

* 목동 지역의 안정적인 주거 수요.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적과 연식의 다세대주택 거래가는 약 1020만원/㎡ ~ 1054만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적 29.97㎡를 기준으로 환산 시, 시세는 약 30,581만원 ~ 31,579만원으로 추정됩니다.

감정가는 32,800만원으로, 시장가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 95% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 31,500만원 내외로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 시세 재확인 및 경매 진행 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.